Jak je to s ornou půdou?

Vlastníte pozemek, pole, ornou půdu? Uvažujete o prodeji či koupi? Tak pro vás mám pár základních informací, které by vás měly zajímat! V prvé řadě záleží na tom, jaké má vaše parcela možnosti využití v územním plánu, který najdete na internetu. Každá obec má svoji mapu, neexistuje tak jednotný web, kde se dají tyto informace najít. Dokonce možná budete muset někdy improvizovat, jelikož vaše obec územní plán vůbec nezveřejnila. Může se i stát, že se plán v průběhu příprav na nový zrovna mění a tyto změny mohou (budou) mít vliv na cenu pozemku.

Dá se prodat spoluvlastnický podíl?

Pokud máte celý pozemek ve 100 % vlastnictví prodej může být relativně bezproblémový. Překážkou však často bývají věcná břemena elektráren, vodáren či plynovodu atp. Dalším aspektem prodejní ceny bývají nájemní či pachtovní smlouvy.

Pachtovní smlouvou (zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Pacht) přenechává propachtovatel určitou věc k dočasnému užívání a požívání pachtýři, který se o ni stará s péčí řádného hospodáře. Za její užívání a požívání platí buď dohodnuté pachtovné, nebo poměrnou část výnosu z věci, případně je možná kombinace obojího (poměrná část výnosu a peněžité plnění).

Pokud pozemek máte ve spoluvlastnickém podílu, je tedy více vlastníků, situace je poněkud složitější. V případě, že nechtějí prodat všichni vlastníci, je nutné najít zájemce, který je ochoten koupit pouze prodávaný předmětný podíl. Toto není lehká záležitost, protože není moc lidí koupěchtivých jen části pozemku. Možnost je tak nabídnout odkoupení podílu ostatním spoluvlastníkům.

Vyřešení předkupního práva

Předkupní právo může mít různé podoby. Je vždy důležité nejprve zjistit formu tohoto práva a najít optimální řešení. Pakliže se jedná o komplikovanější situaci, která přesahuje obsah tohoto článku, obraťte se na vašeho specializovaného makléře. Ve většině případů je však řešení následovné:

Máte-li domluveného koupěchtivého zájemce na svůj podíl na pozemku, potřebujete uzavřít řádnou kupní smlouvu a poté oslovit ostatní spoluvlastníky parcely. Buď vám osobně podepíší vzdání se předkupního práva anebo je nutné písemně zaslat nabídku předkupního práva s žádostí o vyjádření, zda spoluvlastník tohoto práva využije či nikoliv. Pokud se ani do 3 měsíců od doporučeného doručení poštou nevyjádří, je považováno předkupní právo za nevyužité. V případě, že chce tohoto práva využít, musí být zachovány stejné podmínky, které byly již v kupní smlouvě sjednány (takže i ostatní podmínky nikoliv jen výše kupní ceny!).

Má-li zájem o využití tohoto předkupního práva více zájemců za stejných podmínek, pak se prodávaný podíl rozdělí rovným dílem mezi všechny tyto koupěchtivé spoluvlastníky.

Také můžete nejprve oslovit spoluvlastníky pozemku s nabídkou odkupu vaší části. Pokud je jich více, je možné, že i větší množství majitelů spoluvlastnického pozemku projeví zájem. V takovém případě je rozhodující cena, na které se domluvíte. Poté však stejně musíte s uzavřenou kupní smlouvou oslovit všechny spolumajitele s nabídkou možnosti koupě za stejných podmínek, jak je uvedeno výše.

Jak se určuje prodejní cena?

Cena pozemku se určuje především dle jeho využití. V případě orné půdy se dá cena zjistit podle tzv. BPEJ - bonitovaná půdně ekologická jednotka. BPEJ je pětimístný číselný kód. Každá z více než dvou tisíc existujících kombinací tohoto pětimístného kódu popisuje odlišné vybrané stanovištní charakteristiky zemědělské půdy v České republice hodnocené z hlediska půdně-genetického, půdně-ekologického, geologického, geomorfologického, klimatického a hydrologického. BPEJ je agroekologickou a ekonomickou charakteristikou, která tvoří podklad pro zákonná opatření, vyhlášky a opatření resortních a mimo resortních orgánů.

Také se používají cenové mapy na www.louky-pole.cz, kde podle regionu zjistíte orientační cenu, za kterou je možné pozemek prodat. Některé realitní kanceláře i používají cenové mapy dle realizovaných prodejů ve své síti, či externích dodavatelů cenových map s především tržními cenami (skutečně realizovanými prodeji). A někdy je i potřeba jistá dávka talentu a zkušeností realitního experta pro správné stanovení prodejní ceny.

Ceny parcel jsou však i tak rozdílné. Většinou u takových pozemků rozhoduje poptávka a záměr koupěchtivého, jak ho bude využívat. Poté záleží na dohodě mezi prodávajícím a zájemcem.

KDY MŮŽE BÝT CENA VYŠŠÍ?

• pozemky poblíž větších měst
• nadprůměrně kvalitní pozemky v rámci lokality
• ucelenější pozemky v jedné lokalitě
• pozemky v lokalitě s vysokou konkurencí mezi kupujícími
• potenciálně stavební pozemky
• pozemek s možným jiným než zemědělským využití
• rovinaté pozemky dobrého tvaru

 KDY MŮŽE BÝT CENA NIŽŠÍ?

• trvalé travní porosty (až o 30 % nižší)
• pozemky zemědělsky nevyužívané
• pozemky velmi drobné nebo špatně přístupné
• pozemky znehodnocené (eroze, znečištění atd.)
• menšinový spoluvlastnický podíl
• pozemky s nevýhodnou pachtovní smlouvou
• pozemky v kopci, či špatného tvaru

Je orná půda dobrá investice?

Opět je rozhodující využití pozemku a možnosti jeho potenciálu v budoucnosti. Dále záleží na tom, jakou chcete mít návratnost. Některé pozemky jsou výbornou investicí do budoucna, protože se časem mohou stát stavebními. Zatímco u orné půdy využívané zemědělskými družstvy nebo soukromými pěstiteli dostáváte na základě nájemní či pachtovní smlouvy roční nájemné.

Také se stává, že o prodávaný pozemek projeví zájem obec. Může to být z různých důvodů. Jedním z nich může být například, že v případě umístění parcely poblíž zastavěného území chce město pokračovat v rozvoji urbanizace. A to ať už pro občanské využití, veřejné plochy se zelení nebo později i pro bydlení. Důvodem zájmu obce může být i výměna pozemku za jiný pozemek s potenciálem výše uvedeným.

Na závěr

Někteří prodávající i kupující mívají nesmyslné představy o tržních cenách pozemků. Proto vždy před začátkem spolupráce vyhotovuji pečlivou analýzu prodejní ceny parcel a až potom se případně domluvíme na realizaci. Za svoji kariéru jsem již řešila spousty nestandardních situací, zkorigovala správným směrem několik náročných převodů a načerpala mnoho zkušeností z praxe. Proto pokud máte další nestandardní otázky, zavolejte mi, ráda vám vaše dotazy zodpovím či poradím s optimálním řešením.

19.6.2019

Další informace vám ráda zodpoví: Lada Peková, telefon: 602 417 229, email: lada.pekova@re-max.cz