Koupě bytu v osobním vs. družstevním vlastnictví

Chcete koupit byt, máte zvolenou lokalitu, velikost a představu financování? Výborně, můžete se do toho pustit. V dnešní internetové době pravděpodobně sednete k počítači a na nejrůznějších inzertních serverech se dáte do vyhledávání vašeho budoucího domova. Na první pohled velice jednoduchá záležitost, ale po shlédnutí několika inzercí vás možná zarazí pojem osobní vlastnictví a družstevní vlastnictví. Řeknete si: „No co, je to jenom hra se slovy. Když přece koupím byt, tak je můj.“ Opak je pravdou! Mezi těmito slovy se skrývá odlišný právní status vlastnictví, určité výhody, ale i jistá úskalí, které se vám v tomto článku pokusím objasnit.

Při koupi bytu v osobním vlastnictví se stáváte vlastníkem bytové jednotky a tento status se promítne i ve veřejném rejstříku, v České republice je to katastr nemovitostí. Kdežto „prodej bytu v družstevním vlastnictví“ je trochu zavádějící, protože nedochází k žádnému převodu vlastnického práva, ale pouze k převodu členských práv v družstvu, se kterým se pojí nájem a užívání bytu.

Výhody a nevýhody osobního vlastnictví:

Nespornou výhodou je faktické vlastnictví nemovitosti, můžete s bytem nakládat dle vlastních představ, avšak v souladu s domovním řádem. Pokud tedy budete chtít byt pronajmout nebo provést rekonstrukci, nemusíte se nikoho ptát. Z hlediska investice je určitě výhodnější osobní vlastnictví, neboť si drží vyšší tržní cenu oproti družstevnímu. Další výhodou je možnost nemovitost zastavit pro případ čerpání hypotečního úvěru.

Určitou nevýhodou je rychlost převodu, protože se nevyhnete řízení související se zápisem vkladu práva do katastru nemovitostí, který zpravidla trvá 30 dní, pokud jsou splněny veškeré formální náležitosti. Dále pak musíte počítat s daní z nabytí nemovitosti ve výši 4% z ceny nemovitosti (pakliže není prodáno pod cenou).

Další otazník se nachází nad správou domu. Nabytím osobního vlastnictví bytu se stáváte členem společenství vlastníků jednotek (SVJ), které má za úkol spravovat dům, tedy plánování změn a oprav v domě, rozúčtování společných energií, vybírání příspěvku do fondu oprav atd. Hlavní nebezpečí se zde skrývá v nefunkční správě, případně předlužení domu, kdy za případné dluhy společenství vlastníků ručíte v poměru velikosti svého podílu na společných částech domu.

Družstevní vlastnictví a jeho pro a proti:

Jak bylo na začátku zmíněno, v tomto případě si kupujete členská práva v družstvu, se kterými je spojeno užívání a nájem bytu, ale majitelem nemovitosti je právnická osoba – bytové družstvo, které disponuje s celou nemovitostí (tedy i vaším bytem) a může ji i zastavit, kdežto vy si bohužel o zástavním právu můžete nechat jen zdát. Jedinou výjimkou je vidina blízkého nabytí do osobního vlastnictví, kdy můžete byt financovat (před)hypotečním úvěrem, pokud dojde k převodu do jednoho roku. Budete-li chtít byt pronajmout, ne vždy se vám to může podařit. Některá bytová družstva přenechání nájmu třetí osobě rovnou vylučují, jiná musíte žádat o souhlas. Se souhlasem počítejte i v případě, že chcete v bytě provést rozsáhlejší rekonstrukci.

Na druhou stranu vás jistě potěší nižší pořizovací cena oproti osobnímu vlastností, a to o několik procentních bodů. Navíc se vás netýká daň z nabytí nemovitosti, která dnes činí 4 % z kupní ceny a celý převod určitě nezabere tolik času jako u osobního vlastnictví, neboť se vyhnete řízení o vkladu práva do katastru nemovitostí. Další výhodou je prozamtimní neexistence centrální evidence družstevních nemovitostí, pravděpodobně vám pak na majetek nepříjde exekutor ani nikdo jiný, kdo nechcete aby věděl, že vlastníte nemovitost.

Které vlastnictví je tedy „lepší“?

Tuto otázku se nedá s jistotou odpovědět, protože každému bude více vyhovovat jedno nebo druhé. Hlavní je, aby si každý před koupí bytu uvědomil výhody a rizika obou těchto pojmů a nebyl pak nemile překvapen.

31.5.2019

Další dotazy vám odborně zodpoví makléř: Tomáš Janků, telefon: 721 019 035, email: tomas.janku@re-max.cz