Koupě nemovitosti v insolvenci

Hledáte-li nemovitost ke koupi, máte několik možností kde ji získat. Drtivá většina nabídek je od realitních kanceláří, které nabízí nemovitost na základě předchozí dohody s majitelem. Jednou z dalších možností je koupit nemovitost nabízenou v insolvenčním řízení, a to buď formou přímého prodeje, tj. na základě kupní smlouvy, nebo ve veřejné dražbě. Jak na to, a co tento způsob koupě pro vás bude znamenat vám v tomto článku vysvětlím ve zjednodušené formě.

Co je to insolvence?

Insolvence neboli insolvenční řízení je zvláštní soudní řízení, jehož předmětem je vypořádání dluhů dlužníka tak, aby došlo k co nejvyššímu a poměrnému uspokojení pohledávek dlužníkových věřitelů. Do insolvence vstupují většinou osoby (fyzické i právnické), které mají více věřitelů a závazky, které  nejsou schopny po delší dobu splácet, tzn. nachází se v úpadku. Po zahájení insolvenčního řízení, které se zahajuje na návrh (samotného dlužníka či věřitele), rozhodne soud o způsobu řešení dlužníkova úpadku, a to nejčastěji oddlužením nebo konkurzem, přičemž u obou způsobů může za podmínek daných zákonem dojít ke zpeněžení majetku dlužníka. V každém insolvenčním řízení je na jeho začátku soudem ustanoven insolvenční správce, který je oprávněn nakládat s majetkovou podstatou dlužníka, a na jehož činnost dohlíží insolvenční soud a věřitelský orgán. Průběh celého insolvenčního řízení se řídí insolvenčním zákonem.

Koupě nemovitosti v insolvenci

Hlavním specifikem koupě v insolvenci je to, že od počátku jednáte s insolvenčním správcem (kterého většinou zastupuje specializovaný realitní makléř), který je ze zákona oprávněný nakládat s majetkem dlužníka. Insolvenční správce následně kupní smlouvy podepisuje na místo vlastníka (dlužníka) nemovitosti. 

Je takový nákup nemovitosti bezpečný?

Z pohledu majetkoprávních vztahů je koupě nemovitosti v insolvenci tou nejbezpečnější cestou, samotný prodej a nákup v insolvenci se řídí insolvenčním zákonem. Tento zákon kupujícímu zaručuje, že nemovitost koupí od insolvenčního správce zbavenou (očištěnou) od všech exekucí a zástavních práv. Budoucí vlastník tak má po přepsání nemovitosti čisté LV bez zápisů, vyjma případných zástav zřízených ve prospěch budoucího vlastníka. Uvedené se však nevztahuje na věcná břemena, tato zůstanou na nemovitosti váznout i po jejím prodeji z insolvence. Kupující si však existenci věcných břemen může vždy ověřit na aktuálním výpisu listu vlastnictví z katastru nemovitostí. Jediné možné riziko, které podstupujete je případná neochota vystěhování se dlužníka z nemovitosti (pokud tam bydlí), ale i v těchto případech Vám bude insolvenční správce přiměřeně nápomocen, kdy v případě oddlužení má v ruce efektivní nástroje k vystěhování dlužníka. 

Vše má své pro a proti. Jak již bylo zmíněno v odstavci výše, z pohledu majetkoprávního je pro kupujícího stoprocentní jistota, že nekoupí zadluženou nemovitost. Nicméně po stavební a technické stránce je potřeba si dát pozor a nemovitost si prověřit. Insolvenční správce prodává nemovitost v aktuálním technickém stavu a nenese tak zodpovědnost za případné skryté a jiné stavebně technické vady.

Dalším rizikem spojeným s koupí nemovitosti v insolvenci může být i to, že v době prodeje v nemovitosti stále bydlí aktuální vlastník (dlužník) nebo nájemník, který nemovitost před sjednaným termínem předání neopustí. I v takové případě insolvenční správce nenese zodpovědnost za tuto skutečnost. Řešením této situace pro nového vlastníka je podání žaloby na vyklizení (stejně jako u standardního prodeje). Fakticky mi ale tato situace nikdy nenastala, pouze v jednom případě situaci vyřešila policie domluvou.

Stanovení prodejní a následně konečné kupní ceny

Pro případ prodeje nemovitosti v insolvenci je zpravidla vypracován odborný znalecký posudek, kterým se následně určí i kupní cena. Znalecký posudek vychází vždy z toho, v jakém stavu se v tu chvíli nemovitost nachází a nijak zvlášť neřeší případné výhody / nevýhody nemovitosti. Pakliže je nemovitost po pár měsících neprodejná, může se kupní cena upravit (po odsouhlasení věřitelů). Původně stanovená kupní cena znaleckým posudkem nemusí být vždy konečná ať už směrem nahoru nebo dolů

Navýšení ceny

Většinou se jedná o nemovitosti, které jsou atraktivní, nachází se v lukrativní lokalitě nebo jsou jiným způsobem zajímavé. U takových nemovitostí se na první pohled může zdát, že cena stanovená dle znaleckého posudku je nižší než předpokládaná tržní cena. V takovém případě to má za následek větší počet zájemců. Hlavním úkolem insolvenčního správce je maximalizovat zisk a uspokojit věřitele v co nejvyšším rozsahu. Proto v případě velkého zájmu je insolvenční správce povinen prodat nemovitost té nejvyšší nabídce. Nemovitost je tedy vždy prodána zájemci s nejvyšší možnou cenovou nabídkou.

Snížení ceny

Zde se jedná o pravý opak předchozího bodu. Prodejní cena stanovená znaleckým posudkem, je vyšší než předpokládaná tržní cena. Může to být nejčastěji z důvodu horšího stavu nemovitosti s větší investicí, polohou nemovitosti, či jinými negativními aspekty, které nebyly ve znaleckém posudku zohledněny. Insolvenční správce se vždy řídí pokyny věřitelů a soudu, v tomto případě se jedná o stanovenou minimální dobu, po kterou bude nemovitost nabízena. Pokud se i po uplynutí této doby nenajde žádný zájemce, který by byl ochoten zaplatit požadovanou cenu, nabídková kupní cena se sníží. V tomto případě je potřeba počítat s tím, že než insolvenční správce (a následně makléř) dostane pokyn pro snížení ceny, může to trvat i několik měsíců.

Je možné koupit nemovitost v insolvenci na hypoteční úvěr?

Samotný proces prodeje takové nemovitosti se až na pár drobností neliší od běžného prodeje. Financovat nemovitost pomocí hypotečního úvěru lze. Vzhledem k tomu, že kupní cena prodávané nemovitosti v insolvenci, se skládá na účet majetkové podstaty vedený insolvenčním správcem, i zde je potřeba postupovat podle určitých pravidel. Jedno z těchto pravidel je výběr vhodné banky, protože ne každá banka umí (nebo spíše chce) financovat nemovitost v insolvenci. Nicméně u většiny bankovních institucí je to možné, jen je potřeba postupovat za pomoci finančního poradce, který má s takovou formou financování zkušenosti. Já ze své vlastní zkušenosti vždy doporučuji ověřeného finančního poradce, který celou záležitost vyřídí a vy-komunikuje bez větších problémů. Komplikace  někdy nastává, když si kupující tvrdohlavě stojí za svým (známým) poradcem, který tohle nikdy neřešil a zbytečně se tak obchod protahuje, či stejně financování nakonec zařídí mnou doporučený odborník.

Ze své praxe vím, že v okamžiku, kdy zájemci řeknu, že nemovitost se prodává v insolvenci, zhrozí se a hlavou mu proletí myšlenky plné obav z dalších exekucí. Klienti se bojí, že jim nemovitost za čas „někdo“ odebere, mají strach z průběhu atp. Tyto pocity jsou pochopitelné ale liché! Rozumní klienti stejně nakonec dojdou k závěru, že se není čeho bát. Vždy si prověřte, jaký makléř nemovitost v insolvenci prodává a jestli se umí v celé problematice odborně orientovat!

2.5.2019

Další odborné dotazy vám zodpoví makléř: Lukáš Neumann, telefon: 725 447 886, email: lukas.neumann@re-max.cz