Marek Lautrbach

Chcete prodat družstevní byt a zajímá vás, v čem se tento prodej liší od prodeje bytu v osobním vlastnictví (klasického bytu) a jaká má úskalí? Čtěte.

O prodeji nemovitosti (obecně), se zaměřením na prezentaci a propagaci, jsme již mluvili v podcastu. Poslechněte si ho.

V článku se dozvíte:

• Co je to družstevní byt
• Jaký je rozdíl mezi prodejem družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví
• Jak probíhá prodej družstevního bytu
• Jaké jsou výhody a nevýhody prodeje družstevního bytu
• Jakou daň platíte u prodeje družstevního bytu

Co je to družstevní byt?

Pro družstevní byt platí, že jej nevlastníte, vlastní ho družstvo, které je jako vlastník zapsáno v katastru nemovitostí. Vy vlastníte pouze podíl v družstvu, který vám dává práva nájemníka. Z toho pak vyplývají také omezení. Družstevní byt nemůžete použít jako zástavu, nemůžete ho libovolně přestavovat a mnohdy ani pronajímat. Navíc jste omezeni i stanovami samotného družstva.

Více jsme o tom psali již ve článku Jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví. Jak tato situace ovlivňuje prodej družstevního bytu?

Jaký je rozdíl mezi prodejem družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví?

Pokud tedy družstevní byt nevlastníte, ale máte k němu jen práva nájemníka, jak můžete takový byt prodat? Jednoduše. Neprodáváte totiž přímo daný byt, ale podíl v bytovém družstvu v tržní hodnotě daného bytu. Co to znamená?

Zejména to, že při prodeji nemusíte v katastru nemovitostí měnit vlastníka, tím bude stále družstvo. Změníte pouze vlastníka daného podílu a práv nájemníka bytu. Vše ostatní je vlastně velmi podobné jako u prodeje bytu v osobním vlastnictví.

Jak probíhá prodej družstevního bytu?

V čem se ještě prodej družstevního bytu liší od prodeje bytu v osobním vlastnictví? Pro lepší představu se rozepíšeme o jednotlivých prodejních fázích, abyste to měli vše pohromadě.

Prodejní fáze družstevního bytu:

• Propagace bytu – ta se skládá ze zatraktivnění bytu (home staging), z vytvoření prezentačního materiálu (vizualizace interiérů nebo matterportu), ze správného odhadu ceny nemovitosti a z inzerce nemovitosti. 
• Vybrání zájemce – vyberte ze zájemců ty, kteří mají opravdu zájem.
• Ověření zájemce – zjistíte, zda kupující splňuje stanovy družstva, které někdy zamezují prodej cizincům nebo třeba právnickým osobám.
• Uzavření smlouvy – uzavřete se zájemcem kupní smlouvu a převod členských práv a povinností k bytovému družstvu, někdy též dohodu o finančním vypořádání. Stejně jako u klasického prodeje zde doporučujeme uzavřít smlouvu o (advokátní) úschově, aby finální převod peněz i družstevního bytu proběhl bez problémů. Nezapomeňte si na vypracování smlouvy najmout zkušeného právníka.
• Vyplatit anuitu – může být taky nutné zaplatit anuitu, což je nesplacená částka dlouhodobého úvěru, který byl poskytnut družstvu (buď se platí najednou, anebo je rozpuštěna do měsíčních splátek). Při případném budoucím převodu bytu do osobního vlastnictví je většinou podmínka 100% doplacení anuity.
• Odeslání peněz do úschovy – kupec odešle peníze do úschovy, z které je dostane prodávající až po úspěšném převodu bytu.
• Předložení smlouvy družstvu – předložíte družstvu podepsanou smlouvu o převodu členských práv a povinností k bytovému družstvu. Případně vyplníte patřičný formulář o převodu družstevního podílu v konkrétním družstvu.  Když bude vše odpovídat stanovám družstva, převod družstvo ihned schválí. Převod nabude platnosti v den, kdy jste družstvu smlouvu doručili. Pozor, někdy chce družstvo poplatek za převod, který se pohybuje kolem 5 000 Kč. 
• Zhotovení nájemní smlouvy – družstvo zhotoví pro nového vlastníka družstevního podílu nájemní smlouvu.
• Získáte peníze – prodávající získá peníze z úschovy, přepíšete energie a předáte byt.

Jak tedy vidíte, mnoho toho je při tomto prodeji stejného jako při klasickém prodeji. O něm jsme již psali ve článcích Kompletní průvodce prodejem nemovitosti nebo 5 tipů, jak úspěšně prodat dům nebo byt v roce 2025.

Jaké jsou výhody a nevýhody prodeje družstevního bytu?

Protože se družstevní byt od bytu v osobním vlastnictví v mnohém liší, má prodej takového bytu samozřejmě i své výhody a nevýhody. Jaké jsou?

Nevýhody prodeje družstevního bytu:

• Menší zájem – o družstevní byty je obvykle menší zájem než o byty v osobním vlastnictví. Důvodů je k tomu hned několik. Nižší poptávku ovlivňuje fakt, že si s tímto bytem nemůžete dělat, co se vám zamane. Dalším zásadním důvodem k nižšímu zájmu je skutečnost, že družstevní byt nemůže sloužit jako zástava. Nelze jeho nákup tedy financovat hypotékou. Pokud chcete koupi družstevního bytu hradit hypotečním úvěrem, musíte zastavit jinou nemovitost, která je v osobním vlastnictví. Případně získat dražší, tzv. předhypoteční úvěr, kde se zavazujete, že do určitého data (většinou do 1. roku) byt převedete do osobního vlastnictví. 
• Nižší prodejní cena – protože je o družstevní byty menší zájem, jejich cena je obvykle o 5-10 % nižší než cena stejných bytů v osobním vlastnictví.

Výhody prodeje družstevního bytu:

• Rychlejší změna vlastníka – v případě prodeje družstevního bytu neměníte vlastníka na katastru nemovitostí, tím je stále družstvo, pouze převádíte družstevní podíl. Podíl pak převedete fakticky jen doručením smlouvy o převodu členských práv a povinností bytovému družstvu. To je vše.

Jakou daň platíte v případě prodeje družstevního bytu v roce 2025?

S prodejem družstevního bytu je spojená pouze daň z příjmu. Daň z nemovitých věcí neplatíte. Daň z příjmu z prodeje nemovitostí činí 15 % (nebo 23 %) ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejem a nákupem družstevního bytu, tj. podílu v družstvu.

Sazba daně se mění dle toho, jestli zisk přesahuje 36násobek průměrné měsíční mzdy, nebo nepřesahuje. V prvním případě je sazba rovna 15 % a ve druhém 23 %. Druhá sazba ale neplatí pro celý zisk, ale zdaňuje se s ní pouze ta část zisku, která překračuje danou hranici.

Pokud jste tedy například nakoupili družstevní byt za 2,5 miliónů korun, ale prodali ho za 3 milióny, daň bude 15 % z 0,5 milionů korun. 36násobek průměrné mzdy (46 557 Kč) je totiž roven 1 676 052 Kč a až zisk přesahující tuto úroveň bude zdaněn vyšší sazbou.

Lze nějak snížit daň z příjmu prodeje družstevního bytu?

Daň z prodeje můžete snížít snížením zisku. To uděláte tak, že od něj odečtete náklady spojené s prodejem nebo s údržbou bytu. Odečíst od něj tedy můžete provizi realitní kanceláři, náklady na home staging, odhad ceny nemovitosti nebo třeba náklady na rekonstrukci bytu. Díky tomu snížíte i platbu daně.

Kdy nemusíte platit daně z příjmu z prodeje družstevního bytu?

Od daně z příjmu z prodeje bytu jste osvobozeni v těchto případech:

• Vlastníte byt alespoň pět let - pokud před samotným prodejem vlastníte družstevní byt minimálně 5 let, nemusíte platit daně. Pozor byt koupený po 1. lednu 2021 musíte vlastnit déle než 10 let.
• Trvalé bydliště déle než dva roky - pokud v družstevním bytě těsně před prodejem alespoň 2 roky trvale bydlíte, bude vám daň odpuštěná.  
• Získané peníze investujete do bydlení - když do jednoho roku od prodeje všechny získané peníze investujete do svého bydlení, nemusíte platit daň.

Více jsme o daních psali ve článku Daň z prodeje a nabytí nemovitosti v roce 2025.

Podobný prodej, podobné problémy

Také pro prodej družstevního bytu platí přes drobné rozdíly všechna upozornění, úskalí a doporučení, které se týkají klasického prodeje. Některé jsou tu ale ještě důležitější. Neboť je o tyto byty menší zájem, rychlost prodeje a prodej za maximum se neobejde bez profesionálního home stagingu, prezentace a inzerce. Pokud si zde pak nejste jisti v kramflecích, lepší je využít profesionálů.

My v RE/MAX Delux vám můžeme pomoci s odhadem ceny zdarma, s home stagingem a profesionální prezentací a propagací nemovitosti. Díky znalosti trhu a všem potřebným schopnostem nutným k prodeji dokážeme družstevní byt nejen prodat rychleji, ale mnohdy navýšíme jeho prodejní cenu až o 17 %.

Chcete pomoci s prodejem družstevního bytu? Obraťte se na nás.