Mgr. Michaela Procházková

Veřejná dražba nemovitostí je jednou z možností, jak levně a opravdu rychle koupit nemovitost. Přesto k ní mnozí přistupují velmi nedůvěřivě. Je k tomu důvod? V článku si řekneme, oč jde a jaké výhody i nevýhody dražba nemovitosti přináší. Pojďme do toho.

Co vše se v článku dozvíte:

• Co je dražba nemovitosti
• Jaké jsou druhy dražeb
• Jaká je vyvolávací cena nemovitosti v dražbě
• Kdy má dražba smysl
• Jaký je průběh dražby
• Jak získat nemovitost i po vydražení
• Výhody a nevýhody dražby nemovitosti
• Kdy se dražba vyplatí

Co je to dražba nemovitosti?

Dražba nemovitosti je specifický prodej nemovitosti, který se koná jen v určitém termínu a nemovitost získá ten, kdo za ni nabídne nejvyšší částku. Jde tedy o jeden z nejrychlejších způsobů prodeje, kde přeskakujete fázi vyjednávání s jednotlivými kupci.

Dražba se od ledna roku 2025 řídí zákonem o veřejných dražbách č. 250/2023 Sb. Tento zákon vedl také k zániku aukcí, na které se nevztahovala takřka žádná pravidla. Veškeré veřejné dražení musí v současnosti splňovat stejné podmínky.  

Většina dražeb dnes probíhá elektronicky, a proto jsou mnohem přístupnější veřejnosti i drobným investorům. Pro dražitele pak není důležité, zda se jedná o dobrovolnou nebo nedobrovolnou veřejnou dražbu, v obou případech vše probíhá stejně.

Jaké jsou druhy dražeb?

Setkat se v současnosti můžete s americkou, což je klasická dražba, během které získá nemovitost ten, kdo nabídne nejvyšší částku, a s holandskou. Při holandské dražbě je cena nemovitosti schválně nadhodnocená a postupně klesá, dokud si ji někdo za danou cenu nekoupí.

Jaká je vyvolávací cena nemovitosti v dražbě?

V případě, že jde o exekuční dražbu nemovitosti, vyvolávací cena začíná na 2/3 její odhadní ceny. Odhad ceny nemovitosti pak bývá často navíc podhodnocený. V soukromých dražbách není vyvolávací cena stanovena zákonem, ale je na vás. Vyvolávací cena by pak pro vyvolání zájmu měla být nižší, než je tržní cena.

Kdy má dražba smysl?

Protože obvykle nemůžete dražbu financovat hypotékou, dražby se účastní mnohem méně zájemců než při klasickém prodeji. Finální prodejní cena je tak zpravidla nižší. S nízkou prodejní cenou souvisí také nízká vyvolávací cena nebo riziko spojené s tímto druhem nákupu. Z těchto všech důvodů je dražba výhodná tehdy:

• Když jste kupující - tehdy máte šanci získat nemovitost výhodněji.
• Velká poptávka - pokud prodáváte atraktivní nemovitost nebo prodáváte v době vysoké poptávky. Tehdy vám může soutěž mezi mnoha zájemci naráz přinést mnohem vyšší zisk za kratší dobu než při klasickém prodeji.

K dražbě nemovitosti se přistupuje často také v případě exekuce, kdy je třeba splatit pohledávky věřitelů. V tomto případě je však dražba tím nejméně efektivním způsobem, jak se vypořádat s dluhy.

Na toto téma jsme též udělali podcast. Poslechněte si ho.

Exekuci a klasickému prodeji jsme se již věnovali například v článcích Jak se zbavit exekuce, Jak se zbavit dluhů nebo Kompletní průvodce prodejem nemovitosti. Proto se dále budeme věnovat již jen nákupní stránce věci.

Pokud ale chcete rychle prodat a nevlastníte atraktivní nemovitost, doporučujeme spíš články Jak prodat nemovitost v exekuci, Jak rychle prodat dům nebo byt, Jak prodat nemovitost v roce 2025 nebo článek o okamžitém výkupu nemovitosti.

Jak probíhá dražba domu, bytu nebo pozemku?

Abyste opravdu udělali výhodnou dražbu bytu, pozemku nebo třeba rodinného domu, potřebujete vědět, do čeho jdete a v čem můžete chybovat. Proto jsme pro vás sepsali celý průběh dražby.

1. Výběr vhodné nemovitosti – Nejprve musíte najít vhodnou nemovitost k dražbě. Informace o dražbách najdete v Centrální evidenci veřejných dražeb. K nalezení mohou být ale i na realitních portálech, kde obvykle dražebníci zveřejňují své nabídky. 

K dispozici zde budete mít všechny dostupné informace spolu s profesionálním odhadem ceny. Zaměřte se hlavně na formu, místo i čas pořádání dražby, termín prohlídky nemovitosti, vyvolávací cenu, výši dražební jistiny, lhůtu pro její složení a popis a označení nemovitosti. U elektronické dražby si nezapomeňte zjistit, kde se máte zaregistrovat. Ověřte si také, že jde o celou nemovitost, a nikoliv jen o spoluvlastnický podíl.

Vhodné je si také ověřit znalecký posudek. Může se totiž stát, že odhad ceny nemovitosti nemusí odpovídat její skutečné hodnotě. Je tedy často lepší si zařídit její další odhad. Více jsme o tom psali třeba v článku Jak na správný odhad nemovitosti, popř. jsou tu i možnosti odhadu ceny nemovitosti zdarma.

Nakonec také nezapomeňte prověřit, jaká omezení (věcné břemeno, zástavní právo apod.) se nemovitosti týkají a která z nich nebudou dražbou smazána a přejdou na vás.

2. Registrace na dražbu – Na dražbu se musíte předem přihlásit a na přihlášce nechat ověřit svůj podpis. V případě elektronické dražby se musíte zaregistrovat na dražební portál a potvrdit svou totožnost.

Potřebné doklady k dražbě:

• Občanský průkaz,
• Potvrzení o společném jmění manželů – v případě, že se dražby účastní jen jeden z manželů,
• Výpis z obchodního rejstříku max. 3 měsíce starý – pokud dražíte jako právnická osoba,
• Čestné prohlášení, že nejste osobou vyloučenou z dražby – Čestné prohlášení můžete podepsat až na místě. Standardně má dražebník na dražbě formulář k prohlášení k dispozici. Osoby vyloučené z dražby jsou pak jasně vyloučené zákonem.

Před samotnou dražbou pak musíte složit finanční jistotu, která je dopředu určená a nesmí překročit 30 % vyvolávací ceny. Finanční jistotu můžete předem převést na účet. Někdy ji je ale možné složit hotově na místě. Pokud v dražbě neuspějete, peníze vám budou ihned vráceny.

Po vykonání všech potřebných úkonů dostanete číslo a můžete začít dražit.

3. Dražba nemovitosti – Jak fyzická, tak elektronická dražba nemovitosti probíhá tak, že jedinec buď nabídne finální cenu, nebo přihazuje, dokud někdo z přihazujících již není přehozen. Nejvyšší nabídka vyhrává a dražitel s nejvyšší nabídkou má nárok na nemovitost. Jejím právoplatným vlastníkem se stanete až převodem nemovitosti na katastru nemovitostí.

Zejména u elektronické dražby si dejte pozor, zda jen nabízíte finální cenu, nebo navyšujete nabídku o určitý příhoz. Záměna těchto dvou způsobů dražby vás může přijít pěkně draho.

4. Uhrazení nabízené částky – Následně musíte uhradit částku za vydraženou nemovitost, díky čemuž stvrdíte svůj nárok na ni. Lhůta k tomu je obvykle velmi krátká a závisí na výši částky i druhu dražby. V případě dobrovolné dražby je lhůta zpravidla delší než u nedobrovolné dražby.

Pokud ale neuhradíte částku do konce stanovené lhůty, zmaříte tím dražbu, a to vás může stát pořádné peníze. V případě, že se dražba koná podle Zákona o veřejných dražbách, musíte uhradit náklady na další pořádání dražby. To obvykle pokryje dražební jistota.

Jestliže se však jedná o exekuční dražbu nemovitosti, musíte uhradit nejen náklady na novou dražbu, ale i způsobenou škodu, a pokud bude nemovitost následně vydražena za menší částku, i rozdíl mezi tou a vaší nabídkou.

5. Předání nemovitosti – Nemovitost vám bude předána po převodu nemovitosti na katastru nemovitostí. U předání bývá přítomen i zástupce dražebníka.

Jak získat nemovitost i po vydražení?

I když nemovitost nevydražíte, nemusí být nic ztraceno. Pokud jde o exekuční dražbu nemovitosti, můžete využít tzv. předrážku. Když do 15 dní od dne dražby nabídnete minimálně o 25 % vyšší cenu a původní dražitel nabídku nesrovná, nemovitost připadne vám.

Výhody a nevýhody dražby nemovitosti

Dražba má samozřejmě mnoho výhod i nevýhod, zde jsou shrnuté ty nejdůležitější z nich.

Výhody dražby nemovitosti:

1. Nízká cena nemovitosti – Největší výhodou je zpravidla nižší nákupní cena nemovitosti než v případě běžných nabídek realitních kanceláří. S tím, jak se dražení stalo známým, ale draží mnohem více lidí a cena často už tak nízká není.
2. Transparentní prodej – Dražba je jedním z nejtransparentnějších prodejů nemovitosti. V předstihu získáváte velmi podrobné informace o nemovitosti a vždy máte přehled o nabídkách ostatních účastníků. Prokazatelně pak vyhrává nejvyšší z nich. 
3. Rychlost prodeje – Přeskočíte smlouvání o nemovitosti, čekání, zda někdo nenabídne víc, a vše se rozhodne tady a teď. 
4. Bez břemen – Dražbou dochází k odstranění téměř všech břemen z listu vlastnictví na katastrálním úřadě. Pokud však nějaké z břemen nezanikne, je to zpravidla uvedeno v dražební vyhlášce. Mezi taková břemena patří například břemeno užívání.
5. Bez závazků – Dražba také zpravidla nemovitost zbaví všech závazků, jako jsou například zástavní právo nebo exekuční tituly.

Nevýhody dražby nemovitosti:

1. Nelze využít hypotéky – Draženou nemovitost nemůžete použít jako zástavu a bez ní vám banka hypoteční úvěr nenačerpá. Získat hypotéku na draženou nemovitost je tedy takřka nemožné.
2. Problematický vlastník – V případě nedobrovolných dražeb nemovitostí, například těch v exekuci, se může bývalý vlastník odmítnout vystěhovat. Zákon je však na vaší straně a bývalého vlastníka lze nechat soudní cestou vystěhovat. To však může trvat devět až osmnáct měsíců, někdy i déle.
3. Nemožnost reklamace nákupu – Nemovitost kupujete i s jejími zveřejněnými nebo skrytými vadami a nedostatky a na rozdíl od klasického nákupu ji později nemůžete reklamovat a chtít slevu. Musíte tedy převzít riziko, že se mohou objevit vady, které nebyly v popisu uvedené. 

Vyplatí se koupit si v dražbě nemovitost?

Dražba je často vnímána jako nejrychlejší a nejlevnější způsob nákupu nemovitosti. Má to však vždy svá ale. Zejména v případech, kdy se jedná o dražbu nemovitosti v exekuci, u které vlastník nespolupracuje, vám může nákup přidělat jen další problémy, které budete muset řešit. Pryč je pak výhodnost koupě.

Pokud tedy nechcete riskovat, mnohem jistější je koupit nemovitost mimo dražbu, například skrze realitní kancelář. Možná tolik neušetříte, ale v případě kvalitních realitních kanceláří vás rozhodně nic nepřekvapí.

U nás v RE/MAX Delux například vždy kontrolujeme nemovitost na právní a technické nedostatky. V případě jejich přehlédnutí totiž může dojít v některých případech i k soudu, jak jsme o tom psali například ve článku o tom, že 50 % nemovitostí na trhu má právní vady.

Chcete vědět více o dražbě nemovitosti nebo byste si raději nějakou nemovitost koupili přímo od nás? Kontaktujte nás.