Mgr. Michaela Procházková

Je jedno, zda jste prodejce, nebo kupující nemovitosti, vždy pro vás bude důležité udělat co nejlepší obchod. Právě s tím vám může pomoci aukce nemovitosti. Jaké výhody a nevýhody má aukce v roce 2025, čím se liší od dražby nemovitosti a kdy je vhodné ji využít? Čtěte.

Co se v článku dozvíte:

• Co je aukce nemovitosti
• Zda lze odmítnout vítěze aukce v roce 2025
• Zda můžete zrušit aukci
• Jaké výhody přináší elektronická aukce nemovitosti
• Jaké výhody má aukce pro prodejce a kupujícího
• Jaký je rozdíl mezi aukcí a dražbou nemovitosti
• Kdy je vhodné aukcí prodávat pozemek, dům nebo byt
• Jak probíhá aukce nemovitosti

Co je to aukce nemovitosti v roce 2025?

Aukce nemovitosti je takový druh prodeje nemovitosti, při kterém se o budoucím kupci rozhodne dle toho, kdo dá nejvyšší respektive nejvýhodnější nabídku. Konečná cena tedy není pevně daná, ale určí ji až licitace účastníků aukce. Před aukcí můžete určit jen vyvolávací cenu nemovitosti.

Navrhovatel aukce pak může stanovit také podmínky registrace účastníků (složení dražební jistiny, způsob registrace, její lhůtu i potřebné dokumenty) i podmínky pro výherce dražby (lhůta úhrady, předání předmětu a sankce za neuhrazení ceny).

Aukce jsou od ledna roku 2025 regulované zákonem o veřejných dražbách č. 250/2023 Sb. To ve své podstatě vede k tomu, že aukce jako odlišný nástroj než je dražba, zaniká. Všechny veřejné dražby i aukce musí podle nového zákona splňovat stejné podmínky.  

Můžete odmítnout vítěze aukce v roce 2025?

Nově již nemůžete vítěznou nabídku odmítnout, pokud se vám nevyplatí. Nyní k tomu musíte mít závažné důvody, jako je neuhrazení ceny v uvedené lhůtě, nebo třeba uvedení nepravdivých údajů kupcem. 

Můžete zrušit aukci v roce 2025?

Nově lze zrušit aukci pouze před jejím začátkem. To také může udělat dražebník, pokud nastanou okolnosti, které by mohly ovlivnit její řádný průběh nebo pokud se změní podmínky týkající se předmětu dražby.

Jaké výhody přináší elektronická aukce nemovitostí?

Aukce domů, bytů nebo pozemků dnes již ve většině případech probíhají online. Elektronická aukce je levnější než reálná aukce, je větší šance, že se jí zúčastní více kupců, a je mnohem snazší takovou aukci uspořádat. Výběr máte mezi mnoha aukčními portály.

Jaké jsou výhody aukce pro prodejce a kupujícího?

Výhody aukce nemovitosti pro kupující:

Nižší startovací cena – Protože aukce zpravidla začíná na 90 % tržní ceny, máte možnost získat nemovitost za výhodnější cenu. Bohužel už jsou aukce rozšířeným nákupním způsobem a soutěž o nemovitost zpravidla vyžene cenu na úroveň té tržní.

Rychlost prodeje – Protože se aukce koná v kratším časovém období než klasický prodej a vítězný přihoz je roven podpisu kupní smlouvy, je tento způsob prodeje zpravidla rychlejší, než když prodejce jedná nezávisle s každým z kupců.

Transparentnost – Přesně víte, na čem jste a kolik nabízí druzí. Nikdo vás tedy při aukci nemůže obelhávat.

Výhody aukce nemovitosti pro prodávajícího

Vyšší cena – Zejména v případě, kdy se sejde hodně kupujících, máte velkou šanci, že prodáte za víc než při klasickém prodeji. Pro to ale musíte dát do prezentace nemovitosti a její propagace maximum.

Rychlost prodeje – Odpadne vám smlouvání s každým zájemcem zvlášť a necháte je všechny, aby se v jeden den o vaši nemovitost doslova poprali. Následně pak s vítězem můžete uzavřít kupní smlouvu.

Jaký je rozdíl mezi aukcí a dražbou?

V současnosti již nejsou mezi aukcí a dražbou nemovitosti žádné rozdíly. Dříve však platilo, že dražba byla mnohem rychlejší způsob prodeje a její vítěz získal nemovitost okamžitě do svého vlastnictví, nemusel tedy čekat na převod na katastru nemovitostí. Také platilo, že aukci mohl uspořádat takřka kdokoliv a mohla mít takřka jakákoliv pravidla. Dnes již musí odpovídat zákonu o veřejných dražbách č. 250/2023 Sb.

Kdy je vhodné aukcí prodávat pozemek, dům nebo byt?

Aukce je vhodná v těchto situacích:

Poptávka na trhu převyšuje nabídku – V takové situaci lehce seženete dav lačnících kupců a můžete oproti klasickému prodeji prodejní cenu navýšit i o desítky procent.

Poptávka je naopak nízká - V takové situaci nastavíte vyvolávací cenu výrazně nižší než trh a získáte pozornost větší části kupujících, se kterými následně licitujete. Můžete tak prodat i za více či případně "jen prodat", když se ostatní nabídky na trhu neprodávají. 

Máte dobře prodejnou nemovitost – Tato situace je podobná předchozí. Když totiž budete prodávat například dobře prodejný byt 2+1, který nestojí tolik, spíše seženete zájemce, kteří si rádi v soutěži o nemovitost připlatí. Naproti tomu sehnat zájemce o velmi drahé nemovitosti trvá velmi dlouho a aukce se v takovém případě nemusí vyplatit.  

Prodáváte specifickou nemovitost – Aukce je vhodná také pro prodej nemovitostí, u kterých není jasná jejich maximální prodejní hodnota. K takovým nemovitostem patří jakékoliv specifické nemovitosti, které mohou vybočovat vzhledem, typem nebo třeba lokalitou. U nich by se totiž mohlo stát, že nastavíte příliš vysokou cenu, za kterou se neprodá. Následné snížení by pak mezi zájemci budilo jen podezření a vy byste byli nakonec nuceni prodat třeba i za nízkou cenu.

Jak probíhá aukce nemovitosti?

Aukce nemovitostí má několik základních fází. Jaké jsou?

Určení vyvolávací ceny – Nejprve je třeba určit takovou vyvolávací cenu, abyste přilákali co nejvíce zájemců. Je pravidlem, že vyvolávací cena se začíná na 90 % tržní ceny, popř. vámi vyžadované ceny. Základem je tedy odhad ceny. K jeho určení můžete využít i odhad ceny nemovitosti zdarma.

Propagace aukce – Propagace aukce se neliší od klasické inzerce nemovitosti, ke které jsme vám již přinesli 10 tipů, jak správně inzerovat nemovitost. Důležitá je atraktivní prezentace na sociálních sítích, realitních portálech, popř. i skrze webovou stránku nemovitosti.

K tomu je důležité zatraktivnit nemovitost s pomocí home stagingu a vytvořit atraktivní prezentační materiál, jako jsou 3D virtuální prohlídky, videoprohlídky nebo třeba vizualizace. Následně pak musíte zorganizovat prohlídky nemovitosti. U aukce je zásadní, aby se jí zúčastnilo maximum lidí. Právě jen to vám přinese šanci získat za svou nemovitost maximum.

Výběr vítěze – Vítěz aukce se stane dražitel s nejvyšší nabídkou, který splňuje dané podmínky.

Podpis kupní smlouvy – Dle nového zákona je kupní smlouva automaticky podepsána tím, že dražitel uskuteční nejvyšší nabídku, která je potvrzena. Po úhradě ceny nemovitosti v dané lhůtě následně dražebník vyhotoví pro kupujícího potvrzení o uzavření kupní smlouvy příklepem (uskutečněním nejvyšší nabídky), které slouží jako doklad k převodu vlastnického práva.

Převod nemovitosti – Po získání potvrzení o uzavření kupní smlouvy přiklepem můžete vložit na katastr návrh na vklad vlastnického práva spolu s tímto potvrzením.

Aukce je dobrý nástroj v profesionálních rukách

Protože před aukcí směřuje vše k tomu, aby se aukce zúčastnilo co nejvíce lidí a vy jste získali za nemovitost maximum, je zde mnohem důležitější načasování i profesionální propagace. Pokud se aukce totiž zúčastní málo lidí nebo nebudou ochotni přihazovat až k vámi požadované ceně, je celá snaha zbytečná.

Více jsme o tom mluvili třeba v tomto podcastu. Poslechněte si ho.

Pokud tedy například tápete v propagaci, do které patří správné stanovení ceny, profesionální home staging, efektivní prezentace nemovitosti, videoprohlídky a matterport, webová stránka nebo i vedení prohlídek, nenechávejte to náhodě a rozhodně oslovte profesionály.

Například my v RE/MAX Delux dokážeme s pomocí vhodných propagačních technik navýšit prodejní cenu nemovitosti až o 17 %, ušetřit vám starosti a výrazně urychlit prodej. A to nezní vůbec špatně.   

Chcete vědět více o prodeji nemovitosti nebo máte zájem o pomoc s prodejem nemovitosti? Ozvěte se.