Na co si dát pozor při koupi stavebního pozemku

Plánujete nové bydlení a rozhodli jste se pro výstavbu nemovitosti vašich snů od samého základu? Naprojektovat a postavit dům přesně podle specifických požadavků a představ, již v dnešní době není zas takový problém. Oříšek však je najít vhodný stavební pozemek k realizaci vašeho snu, protože takovou parcelu vám na míru nikdo nepřipraví.

V tomto článku jsem vám sepsal ty nejpodstatnější body, které byste při výběru stavebního pozemku určitě neměli podcenit. Každopádně dát dohromady všechny specifikace, na co si dát pozor by zabralo na diplomovou práci a daleko přesahovalo obsah tohoto textu. V tomto článku jsem se tedy zaměřil pouze na ty nejpodstatnější faktory! Pakliže zvažujete koupi pozemku a nevíte si rady, neváhejte se na mne obrátit s konkrétní záležitostí, rád vám poradím.

Územní plán

I když pozemek na první pohled vypadá, že na něm může stát dům a prodávající tvrdí, že je stavební, nemusí to být vždy úplně tak pravda (z praxe se toto stává velmi často!). Směrodatné je to, co „říká“ územní plán dané obce nebo města. Zde se dozvíte, zda je pozemek stavební anebo ne. Dočtete-li se, že pozemek je pro výstavbu, musíte se ještě ujistit, že se jedná o plochu určenou pro bydlení, a ne například pro lehkou výrobu, občanskou vybavenost atp. Pokud si nejste jistí ve čtení územního plánu, můžete se obrátit na stavební úřad obce, kde se pozemek nachází. A na oddělení územního plánování vám tyto informace (rádi) sdělí. V územním plánu nebo na úřadě se mimo jiné dozvíte i to, jaký typ a vzhled domu je v dané lokalitě povolený tak, aby zapadl do okolní zástavby (počet pater, tvar, střecha atp.). Nezapomeňte i na tzv. koeficient zastavitelnosti, udává-li například hodnotu 0,2 můžete na ploše 1000 m2 zastavit 200 m2.

Příjezdová komunikace

Stejně jako u prvního bodu, zdání klame. To, že jste k pozemku dojeli po „nějaké“ cestě nebo silnici ještě neznamená, že je pozemek po právní stránce přístupný. Mimo to, že příjezdová cesta musí splňovat určité parametry a normy, je důležité vědět, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém cesta vede. Je-li pozemek (cesta) ve vlastnictví obce nebo města, bývá obvykle vše v pořádku (až na výjimky). Problém může nastat v okamžiku, pokud je vlastníkem někdo jiný. V takovém případě, jedná-li se o jedinou přístupovou cestu k pozemku, budete se muset s vlastníkem cesty domluvit na zřízení věcného břemene anebo jeho odkoupení. Pokud se však jedná o místní účelovou komunikaci, břemeno v takovém případě nutné není a majitel vám nemůže cestu zakázat užívat. To však neplatí například pro tažení inženýrských sítí, zde už by opět muselo být zřízeno věcné břemeno na základě souhlasu majitele anebo musíte pozemek či jeho část odkoupit.

Inženýrské sítě

Pokud máte zjištěno, že pozemek je stavební, ještě musíte prověřit, jestli je zasíťovaný nebo nezasíťovaný. Tím se myslí to, zda jsou na pozemku vybudované některé z přípojek inženýrských sítí jako ELEKTŘINA, PLYN, VODOVOD, KANALIZACE. Samozřejmě výhra v loterii pro vás bude, pokud na pozemku některé nebo ideálně všechny přípojky již jsou a nebudete tak muset řešit jejich zbudování. Nicméně, spousta pozemků se prodává „nezasíťovaných“ – tedy bez jediné přípojky s tím, že „inženýrské sítě jsou v dosahu pozemku“. V takovém případě si musíte zjistit, kde nejblíže každá z inženýrských sítí končí a spočítat kolik takové prodloužení, až k vašemu pozemku bude finančně vycházet. Doporučuji opravdu tuto informaci pečlivě prověřit, jinak se může stát to, že se vám celkové náklady spojené s koupí pozemku navýší v některých případech i o sta tisíce korun!

Ochranná pásma, účelové místní komunikace

Záměr pro výstavbu vám může zkomplikovat i výskyt ochranného pásma technické nebo dopravní infrastruktury. O tomto bodě by se dal napsat rovněž obsáhlý samostatný článek, takže budu stručný. Ochranná pásma jsou zásadní pro budoucí umístění i charakter domu. Informace o tom, jestli jsou na pozemku nebo okolo něj nějaká ochranná pásma, nebo zda například přes pozemek nevede původní účelová komunikace, vám poskytne konkrétní stavební úřad, odbor územního plánování anebo i pomůže informace ve výpisu z katastru nemovitostí.

Povodňová zóna, záplavová oblast

Spousta pozemků se nachází v úzkém nebo širším okolí různých vodních ploch nebo toků. Je-li to případ i vašeho předmětného pozemku, je dobré poptat se například na pojišťovně, do jaké povodňové zóny lokalita kde se nachází pozemek spadá. Standardně mají pojišťovny 4 stupně povodňových zón, a mohou vám na základě parcelního čísla a katastrálního území říct, v jaké zóně se pozemek nachází a případně jaké budou podmínky pro pojištění budoucího rodinného domu. Další pojem je záplavová oblast. Jedná se o oblast, která je vypočítána pro případ, kdyby se okolní vodní tok nebo plocha rozlila do okolí. Pokud pozemek do této zóny zasahuje, budete muset podle toho upravit i projekt budoucího domu. To může znamenat například změnu dispozice, umístění stavby nebo jiné požadavky na stavební úpravy. Informaci ohledně záplavové oblasti vám poskytne správce konkrétního vodního toku nebo plochy. Požadavky na technické provedení stavby se dozvíte opět v územním plánu, nebo na konkrétním stavebním úřadě a odboru územního plánování.

Vyjmutí ze zemědělského půdního fondu – ZPF

Pozornost byste měli věnovat i tomu, jak je pozemek v katastru nemovitostí vedený a k jakému využití je určený. Jedná-li se o pozemek, který je využívaný jako zemědělská půda, bude se muset nejprve ze ZPF (zemědělského půdního fondu) vyjmout. To sebou nese další finanční náklady, které se odvíjí od bonity půdy pozemku. Cena vyjmutí pozemku ze ZPF se vypočítává pomocí vzorce na základě bonity půdy, velikosti pozemku, který chcete vyjmout a koeficientu ochrany půdy. Veškeré informace a výpočet ceny za vyjmutí poskytují úřady s rozšířenou působností, a to konkrétně odbor životního prostředí.

Pozemky, které spadají do ZPF jsou vedeny jako orná půda, zahrada, vinice, chmelnice, ovocné sady a trvalý travní porost. 

K prověření jakéhokoliv pozemku je potřeba přistupovat individuálně a důsledně.

I dva na první pohled stejné pozemky, které leží vedle sebe, mohou mít naprosto odlišné podmínky pro využití, výstavbu a konec konců i kupní cenu. Budu rád, pokud vám tento článek pomůže ke správnému rozhodnutí, při výběru pozemku, kde by měl stát váš vysněný dům!

11.7.2019

Další odborné dotazy vám zodpoví makléř: Lukáš Neumann, telefon: 725 447 886, email: lukas.neumann@re-max.cz