Návod pro převod OV - financování hypotékou s váznoucí zástavou (hypotékou) na kupované nemovitosti

Zde se dozvíte, jak se kupovaná nemovitost převede na nového majitele. Vše je napsané v přehledných a jasných bodech. Průběh obchodu v následujícím článku je rozepsán až po podepsání rezervační smlouvy, kde si zablokujete vámi vybranou nemovitost. Některé obchodní případy jsou velmi složité, proto se vždy poraďte se svým makléřem!!! Anebo jestliže vás zajímají naše zkušenosti s těmi méně standardními převody, či máte nějaké rozšiřující dotazy, neváhejte se na nás obrátit.

1, Předschválení hypotéky

Pokud chcete kupovat nemovitost na hypotéku, je důležité ještě před přípravou kupních smluv mít od banky ověřené, zda na hypotéku dosáhnete, v jaké výši a v jakém poměru s vlastními zdroji. V naší RK je za vlastní zdroje považováno i již složené Blokovací depozitum (rezervační poplatek). Dnes z pohledu úroků je nejvýhodnější a nejběžnější 80 % hypotéka. Méně časté jsou pak 90 % hypotéky, výjimečně lze i dnes dosáhnout na 100 % hypotéku.

2, Vyčíslení stávající zástavy

Při váznoucí hypotéce na nemovitosti si musí prodávající ještě před přípravou kupních smluv zajistit od banky (u které má hypotéku) vyčíslení zbývající dlužné částky k určitému datu, kdy dojde k doplacení úvěru a musí být zakomponována do smluv (doporučujeme alespoň dva měsíce dopředu, jelikož každý měsíc se částka mění).  

Možností splacení je několik, ty nejběžnější jsou ale v zásadě dvě: poslání z banky kupujícího přímo (či vlastními prostředky) na účet zástavní banky prodávajícího (samozřejmě až po podpisu smluv), anebo poslání peněz bance přes advokátní úschovu. Tzn., že jdou všechny finanční prostředky napřed do úschovy, až potom je advokát posílá na účet banky, aby odstranila zástavu. Vždy ale záleží na představě a domluvě smluvních stran a také na podmínkách obou bank.

Smluvní strany také mohou po domluvě do kupní smlouvy stanovit jak a do kdy bude původní zástava banky prodávajícího odstraněna.

3, Příprava kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově

V tomto kroku je potřeba domluvit se na všech termínech a aspektech smluv. A to zejména jakým způsobem bude vyplacena zástava prodávajícího, kdy bude zapsána nová zástava a kdy budou z banky načerpány peníze kupujícího. Dále pak kdy a v jakém stavu bude nemovitost předána, kdo ji kupuje a prodává (např. SJM), do kdy musí být peníze v úschově, smluvní pokuty apod. Dále pro vás důležitá pravidla obchodu, na kterých jste se předem domluvili. 

4, Odhad ceny nemovitosti pro banku

V tomto kroku je pro banku důležité nacenit si nemovitost podle svých tabulek. Kupující nemovitosti si vybere v bance odhadce nebo mu je přidělen, který se dostaví na nemovitost a vytvoří znalecký posudek, ze kterého bude banka vycházet. Dle podmínek banky může být takový posudek zpoplatněn. Podle vyčísleného odhadu banka schvaluje či upravuje výši hypotéky. Pozor banky počítají hodnotu nemovitosti dle svého znaleckého posudku, nikoliv podle vaší domluvené kupní ceny! Dejte si tak pozor, abyste na svých např. 80 % dosáhli!!!

5, Kontrola vyhotovených smluv

Po vyhotovení advokátem se smlouvy před podpisem posílají na emailové adresy všech stran obchodu (také v tomto případě i bance kupujícího) ke kontrole, aby se případně smlouvy mohly doplnit o připomínky kupujícího nebo prodávajícího. Ty advokát zakomponuje do dokumentů a opět odešle všem stranám - dokud nebudou schválené finální verse od všech stran obchodu (drobné úpravy lze výjimečně doplnit před finálním podpisem na místě).

6, Podpis schválených smluv (i zástavních) a návrhu na vklad do KN

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu a může vám tak ověřit podpisy na smlouvách, abyste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). S podpisem Kupní smlouvy a Smlouvy o advokátní úschově se většinou podepisují i Smlouvy zástavní pro banku. Dále byste měli ještě podepsat návrh na vklad vlastnického práva, který musí zůstat v úschově u advokáta (pokud se strany nedohodnou jinak) a návrh na vklad zástavy, který je nutné spolu se zástavními smlouvami doručit do banky. Ověřuje se pouze kopie Kupní smlouvy pro katastr nemovitostí, která je rovněž v úschově u advokáta, dokud nejsou peníze v Úschově. Dále se u některých bank ověřuje i zástavní smlouva.

7, Připsání peněz do advokátní úschovy („dále jen AÚ“)

Banka kupujícího posílá peníze na účet advokáta, domluvené % hodnoty nemovitosti, podle toho, jak je uvedeno ve smlouvě. Taky může banka kupujícího poslat peníze na vyplacení stávající zástavy přímo do banky prodávajícího, která má na nemovitosti aktuální zástavu. Záleží, jak se předtím domluvily banky (a kupující s prodávajícím). Jakmile jsou všechny peníze za nemovitost na účtu advokáta (včetně případné části, kterou si kupující hradí ze svých prostředků), advokát Vás informuje o tomto stavu. Advokát je povinen nahlásit účet advokátní úschovy na Českou advokátní komoru. 

8, Vklad na katastr nemovitostí (KN)

Lhůta pro přepis vlastníka nemovitosti na KN je podle novely zákona 30 dnů. Z toho se 20 dnů s přepisem nemovitosti na nového vlastníka v podstatě nic neděje. Je to zákonná lhůta, ve které je prodávající i kupující strana písemně vyrozuměna o vyznačení plomby na nemovitosti od katastru nemovitostí a čeká se na případné připomínky vyrozuměných stran (které zpravidla nikdy nejsou). Po této lhůtě může dojít k samotnému přepisu vlastníků.

9, Stáhnutí aktuální hypotéky (zástavy)

Když má banka peníze na svém účtu, je prodávající povinen tuto zástavu stáhnout na základě vydané kvitance (písemného potvrzení od věřitele pro dlužníka, že splnil svůj dluh). Buď to udělá banka, správný hypoteční specialista nebo musí s dokumenty prodávající dojít na katastr nemovitostí sám. Na stáhnutí zástavy má KN opět maximálně 30 dnů (20 dnů zákonná ochranná lhůta, poté proběhne výmaz) od založení řízení. Banky jsou, co se týče stáhnutí zástavy, v tomto ohledu bezproblémové, jen někdy trochu pomalé. Lhůty přepisu i výmazu zástavy mohou běžet současně či po sobě dle data vyčíslení a následného podání kvitance od banky na KN.

10, List vlastnictví

Po splnění všech zákonných lhůt a podmínek je nemovitost přepsána na nového vlastníka. O tomto stavu se můžete informovat na katastru nemovitostí. KN neposílá vyrozumění o tom, že již byla nemovitost přepsána na nového majitele! O této skutečnosti by vás měl informovat i každý dobrý advokát nebo realitní makléř.  

11, Uvolnění peněz z úschovy

V tomto kroku je již splněna podmínka pro uvolnění peněz z úschovy na účet prodávajícího. Nemůže se tak stát, že peníze dostane prodávající před přepisem nemovitosti, a ani to, že by kupující za nemovitost nezaplatil, či že budou peníze uvolněny dříve, než se vymaže původní zástava. Peníze byly na neutrální půdě – účtu advokáta. Advokát k uvolnění peněz na účet prodávajícího potřebuje zpravidla jen ověřený list vlastnictví se jménem kupujícího a již odstraněné zástavy prodávajícího – pokud se opět jedná o dobrého advokáta, zajistí si výpis sám nebo ve spolupráci s realitním makléřem a vás bude jen informovat o splnění podmínek a uvolnění peněz na účet prodávajícího.

12, Předání nemovitosti 

Podle domluvených pravidel v kupní smlouvě přichází na řadu předání nemovitosti. V danou chvíli by se měly ideálně potkat všechny strany obchodu na předmětné nemovitosti. Kde nemovitost jednak znovu zkontrolují, a také sepíší tzv. předávací protokol. V předávacím protokolu se zapíší všechny stavy energií a od této chvíle by energie měl hradit nový majitel. V neposlední řadě se předají klíče a případně i veškerá dostupná dokumentace předávané nemovitosti.

13, Přepis dodavatelů energií atp. (+ nový evidenční list)

Je důležité nezapomenout na přepis jak energií (Innogy, E.ON, ČEZ atd.), případně evidenčního listu u bytů (voda, společné prostory, výtah aj.). Buď to za vás (v ideálním případě) vyřídí realitní makléř anebo budete muset kontaktovat dodavatele energií a případně předsedu bytového domu, který má toto na starosti. Uvedete stavy, které jsou zapsané v podepsaném předávacím protokolu. Novému majiteli budou nastaveny odpovídající zálohy na energie apod. Prodávající poté dostane přeplatek za energie nebo uhradí nedoplatek. 

14, Daňové přiznání, případně znalecký posudek k nemovitosti

Přepisem energií ještě celá transakce nekončí. Kupující musí podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, a to nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako 4 % ze základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru. Základem daně může být kupní cena anebo 75 % ze směrné hodnoty (dle tabulek finančního úřadu). Novela zákona říká, že není potřeba vyhotovovat znalecký posudek k nemovitosti a stačí pouze podání daňového přiznání. V určitých případech je však nutné znalecký posudek nechat vytvořit, jelikož směrná hodnota může být velmi nepřesná (většinou u pozemků, zahrad a staveb určených k rekreaci). Pokud budete kupovat přes naši RK RE/MAX Delux, tak vyhotovení daňového přiznání vám zajistíme v rámci našeho servisu.

15, Konec obchodu

9.9.2019

Další informace vám ráda zodpoví: Lada Peková, telefon: 602 417 229, web: ladapekova.cz, email: lada.pekova@re-max.cz