Ing. Tadeáš Maršálek

Chcete prodat nebo koupit byt nebo dům? Zásadní je pro to i vhodný moment. Pokud totiž budou ceny nemovitostí dále klesat, vyplatí se s nákupem ještě počkat, ale čekat s prodejem se rozhodně nevyplatí. Jaký tedy bude vývoj cen nemovitostí v roce 2024 v ČR?

V článku zjistíte:

• Jaká byla situace na realitním trhu v roce 2023
• Co ovlivňuje vývoj ceny domů a bytů v ČR v roce 2024
• Jaký bude předpokládaný vývoj cen domů a bytů v roce 2024
• Jaký bude vývoj cen nemovitostí v roce 2024 v Praze a Brně
• Co udělat, pokud chcete koupit nemovitost
• Co udělat, pokud chcete prodat nemovitost

Jaká byla situace na realitním trhu v roce 2023?

Analýza portálu SReality ukázala, že nabídkové ceny bytů s plochou 40-60 m² zlevnily oproti minulému roku až o pětinu. Nejvíce klesaly ceny bytů v okrese Bruntál, o více než 21 %, v okrese Znojmo o 19 % a v České Lípě o 18 %. Mezi 15-17 % zaznamenaly meziroční pokles města Jindřichův Hradec, Hodonín, Jablonec nad Nisou, Brno-venkov, Děčín, České Budějovice, Tábor a Ústí nad Labem. V Praze klesly pouze o 2-8 %.

Zdroj: seznamzpravy.cz

Bylo to hlavně proto, že podmínky pro udělování hypoték zůstaly stále přísné a jejich úroková sazba klesala jen velmi pomalu. Kdo tedy již mohl získat hypotéku, získal ji a nakoupil, kdo nemohl, ten čeká na výraznější změnu. Šéf skupiny EHS Hendrik Meyer to shrnul takto: „Hlavní vlna zájemců o vlastní bydlení, kteří ho byli schopni financovat vlastními prostředky nebo s pomocí hypotéky, se vyčerpala a majitelé se nyní musí smířit s dalším ochlazením poptávky.“

Co ovlivňuje vývoj ceny domů a bytů v ČR v roce 2024?

Klíčový vliv na vývoj cen nemovitostí má poptávka po nemovitostech, nabídka nemovitostí i stav ekonomiky. Pojďme se na to podívat blíže.

Co ovlivňuje stav ekonomiky?

Ačkoliv Česká národní banka (ČNB) odhaduje inflaci pro ČR v roce 2024 ve výši 2,6 %, Mezinárodní měnový fond ji odhaduje méně pozitivně, ve výši 4,6 %. Také analytici nevidí rok 2024 příliš růžově. Vláda schválila konsolidační balíček a Německu, na kterém naše ekonomika závisí, se nedaří. To vše nepříznivě postihne českou ekonomiku v roce 2024. Vliv na ni bude mít ale také další vývoj válečného konfliktu na Ukrajině, Blízkém východě i nastavení zahraniční měnové politiky. Zatím tedy nic pozitivního pro rychlý růst cen nemovitostí.

Co ovlivňuje nabídku nemovitostí?

Cenu nemovitostí nejvíce ovlivňuje rozdíl mezi nabídkou a poptávkou, přičemž v Čechách je obecně mnohem méně bytů, než kolik je třeba. Proto cena obvykle příliš neklesá a spíše dlouhodobě roste. Nejhorší dostupnost bydlení je pak v Praze, ale problémy s ní jsou i v Brně a v dalších krajských městech. Je to z důvodů zdlouhavého schvalování stavebního povolení, které u nás trvá běžně mezi 6-12 měsíci, zatímco třeba v sousedním Německu a Rakousku pouze 2-4 měsíce.

Zdroj: Konstrukce.cz

Zároveň je to i proto, že se některé kraje vylidňují a v jiných roste počet obyvatel. Platí to především pro Prahu, kam se ročně přistěhuje kolem 14 tisíc lidí. Ale rostou i další krajská města především ve Středočeském, Jihomoravském a Plzeňském kraji.

Například Praha by tedy potřebovala stavět kolem 9 tisíc nových bytů ročně, bohužel jich zde bylo v roce 2021 postaveno dle statistik ČSÚ pouze 5 228 a v roce 2022 pouze 6 575. Převis poptávky nad nabídkou dosahuje tedy v průměru cca 3 tisíc bytů. V důsledku tohoto dlouhodobého nesouladu je u nás nejhorší dostupnost bydlení v Evropě.

Co ovlivňuje poptávku po nemovitostech?

Poptávka po nemovitostech závisí na průměrné mzdě i dostupnosti hypoték. Právě dostupnost hypoték pak ovlivňuje počet lidí, kteří jsou schopni si nemovitost pořídit, což působí na cenu nemovitostí.

Dostupnost závisí zejména na výši úrokových sazeb, které se odvíjí od doporučené úrokové sazby dané ČNB. Ta dosahuje již od července roku 2022 hodnoty 7 % a až na konci roku 2023 spadla na 6,75 %. Výrazněji klesat by ale měla až někdy v půlce roku 2024. Kvůli tomu se i tržní úrokové sazby drží stále velmi vysoko a až v prosinci 2023 klesly dle Swiss life Hypoindexu v průměru na stále vysokých 6,02 %.

CEO fintech startupu hyponamíru.cz. Miroslav Majer situaci shrnuje takto: „ČNB podle nás na začátku příliš razantně snižovat sazby nebude a první korekce se do sazeb hypoték zřejmě ani nepromítnou. Zlevňování hypotečních úvěrů tedy bude velmi pozvolné. Prolomení 5% hranice bychom se mohli dočkat ve druhé polovině roku 2024. Sazby na konci roku kolem 4,5 % budou úspěchem.“

Zdroj: hypoindex.cz

Dostupnost hypoték ale ovlivňují i limity ČNB. Ty zajišťují, aby hypotéku nedostali lidé, kteří mohou mít problémy se splácením. K těmto limitům patří DSTI (určuje maximální možný poměr měsíční splátky k čistému měsíčnímu příjmu), DTI (určuje maximální možný poměr celkového dluhu k výši čistého ročního příjmu) a LTV (určuje, kolik procent maximálně může dosahovat váš úvěr z ceny kupované nemovitosti). Více o limitech např. ve článku Jak získat hypotéku v roce 2024.

Tyto limity v průběhu roku 2023 ČNB rozvolnila a v roce 2024 z nich bude platit již jen LTV. Přesto nelze očekávat, že by na to banky zareagovaly okamžitě a zájemci o hypotéky vzali banky útokem.

Posledním faktorem, který ovlivňuje poptávku, je růst průměrné mzdy. Dle České bankovní asociace se cena nemovitostí v Česku od 2019 zvedla o 60 %, kdežto mzdy a HDP pouze o 20 %. Kvůli tomu nemovitosti v ČR stojí podobně jako na Západě, ale ani náhodou nemáme takové mzdy. Co z toho vše plyne?

Jaký bude předpokládaný vývoj cen domů a bytů v roce 2024?

I když ČNB na konci roku 2023 začala snižovat úrokovou sazbu hypoték, lze očekávat, že banky na to zareagují jen velmi pozvolna a ani lidé nebudou s hypotékami pospíchat. Výraznější změny je proto možné očekávat až v půlce roku 2024, přičemž vše závisí na dalším ekonomickém vývoji země.

Obecně by tedy mohly v první půli roku 2024 ceny bytů a domů v centrech krajských měst stagnovat nebo lehce růst, ale týkat se to bude zejména nových nebo nízkoenergetických nemovitostí. Ceny starších nemovitostí mimo centra, nemovitostí s právními vadami nebo nemovitostí před rekonstrukcí budou nadále spíše klesat.

To dokládají i údaje ze Studie developerských společností provedené společností CEEC Research. Dle ní očekávají developeři v roce 2024 u svých nových nemovitostí spíše stabilní ceny. Na stejných cenách chce být totiž 63 % z nich, zvyšovat v průměru o 5 % bude 31 % developerů, což může být motivováno i očekávaným nárůstem poptávky, a pouze 6 % developerů očekává pokles v průměru o 4 %.

Analytik společnosti Conseq Martin Lobotka k tomu dodává: „Je normální, že se několik let ceny nemovitostí odchylují od vývoje mezd a vývoje nominálního HDP. Ale nemůže to trvat desetiletí.“ Také podle něj lze tedy dovozovat, že všeobecně ceny nemovitostí budou v následujícím období spíše ještě klesat. Dlouhodobý vývoj ceny nemovitostí bude ale s největší pravděpodobností kladný.

Jaký bude vývoj cen nemovitostí v roce 2024 v Praze nebo v Brně?

V těchto městech lze očekávat se snížením úrokové sazby nejprve stabilizaci cen a následně jejich pozvolný růst. Ale výrazněji lze očekávat změnu trendu až s příchodem nižších úrokových sazeb mezi 3-4 %, kdy se ve větší míře začne na trh vracet střední třída, která doposud odkládala svou touhu pořídit si vlastní bydlení.

Co udělat, pokud chcete koupit nemovitost?

S ohledem na očekávaný vývoj bude ještě v prvních měsících roku 2024 zajímavá příležitost k nákupu. Ceny se totiž propadly často na svou nejnižší úroveň za poslední roky. Na trhu navíc budou ještě stále dominovat prodávající a jako kupující budete mít nadále šanci jednat o ceně. Až s výraznějším poklesem úrokové sazby se dají do pohybu i ceny a trh se začne měnit.

Co udělat, pokud chcete prodat nemovitost?

Protože výraznější růst cen budete moci očekávat spíše až v půlce roku a do té doby můžete být svědky dalšího poklesu, pokud potřebujete prodat, na nic nečekejte. Lepších cen se dočkáte nejspíš až v druhé půlce roku, ale změna bude pouze pozvolná.

Dvojnásob to platí, pokud nemáte byt nebo dům v Praze nebo v Brně nebo v jiném krajském městě, máte starší byt, rodinných dům ve špatném technickém stavu nebo s delší dojezdovou vzdáleností od města.

Při prodeji je pak také stále zásadní aktuální odhad ceny nemovitosti, perfektní home staging a dokonalá propagace a prezentace nemovitosti. Jinak se můžete rozloučit s tím, že prodáte rychle nebo za nějakou zajímavější cenu. Vice jsme o tom psali třeba ve článcích Kompletní průvodce prodejem nemovitosti nebo taky 5 tipů, jak úspěšně prodat nemovitosti.

Například my v RE/MAX Delux dokážeme obvykle s pomocí perfektního odhadu ceny, home stagingu, prezentace a propagace i zkušeného vyjednávání navýšit prodejní cenu nemovitosti často až o 17 %.

Chcete vědět více o vývoji ceny nemovitostí v roce 2024 nebo potřebujete s čímkoliv pomoci? Ozvěte se.