Ing. Vojtěch Kaňok

Prodej domu nebo bytu s hypotékou může být často problém. Obvykle vás čeká totiž mnohem více komplikací než u prodeje klasické nemovitosti. Proto jsme pro vás připravili v článku přesný postup, jak takový dům nebo byt s hypotékou prodat. Pojďme na to.

Co se v článku dozvíte:

• Hypotéka je závazek i možný problém
• Jaké problémy budete mít při prodeji nemovitosti s hypotékou
• Jak můžete prodat nemovitost s hypotékou
• Jak prodat splacením hypotéky
• Jak prodat nemovitost i s hypotékou
• Jak prodat tím, že kupec nejdřív splatí hypotéku hotovostí
• Jak prodat tím, že kupec nejdříve splatí hypotéku hypotékou
• Jak prodat okamžitým výkupem nemovitosti
• Proč je výhodné oslovit se s profesionály

Hypotéka je závazek i možný problém

Hypotéka je obrovský a často třeba i 30letý závazek. Může se tak klidně stát, že se budete chtít nemovitosti s hypotékou zbavit ještě před jejím splacením. Bude za tím třeba rozvod, kvůli němuž se stane splácení společné nemovitosti nesmyslné, stěhování do nového nebo jen neschopnost platit splátky. Jak tedy prodat dům nebo byt s hypotékou?

Jaké problémy budete mít při prodeji nemovitosti s hypotékou?

Nejzásadnější problém, který se týká prodeje nemovitosti s hypotékou, je ten, že ji zpravidla nemůžete bez svolení poskytovatele hypotéky (např. banky) prodat. Banka má totiž na hypotékou placené nemovitosti obvykle zástavní právo, tj. může ji v případě vaší neschopnosti splácet prodat. Toto právo navíc zruší, až když celý úvěr splatíte. Jak tedy takovou nemovitost prodat?

Jak můžete prodat nemovitost s hypotékou?

Je tu několik způsobů, pomocí kterých lze prodat nemovitost s hypotékou. Mezi nejsnadnější patří splacení hypotéky a její následný prodej, dále lze prodat nemovitost i s hypotékou nebo nechat splatit kupce nejdřív hypotéku jinou hypotékou nebo hotově a následně koupit nemovitost. Posledním způsobem je okamžitý výkup nemovitosti. Pojďme si každý z těchto způsobů přiblížit.

1. Splacení hypotéky a následný prodej nemovitosti

Tato možnost patří k nejjednodušším způsobům, jak prodat dům nebo byt s hypotékou. Problém často ale je, že nemáte peníze na splacení. V takovém případě můžete použít i nový úvěr. Pokud pak například kupujete novou nemovitost, můžete také navýšit novou hypotéku o hodnotu staré a splatit to z ní.

Háček tohoto řešení může být sankce za předčasné splacení hypotéky. Proto je nejvýhodnější se splacením počkat až do konce fixačního období, po kterém již sankce nehrozí.

Jenže jestliže chcete prodat nemovitost s hypotékou z důvodu neschopnosti splácet, nejspíš nebudete schopni splatit ani celou hypotéku. Pro všechny s tímto problémem tu naštěstí máme i další řešení.

2. Prodej nemovitost i s hypotékou

Další možností je prodej nemovitosti i s hypotékou. Princip tohoto prodeje je v tom, že si kupec na sebe nechá převést hypotéku. Jenže banka s tímto převodem musí souhlasit. Proto si nejdřív prověří, zda je kupec bonitní. Pokud je, dá svolení k převodu hypotéky a vy můžete nemovitost prodat.

To ale není jediná podmínka nákupu. Kupec také musí být schopen doplatit rozdíl mezi nesplacenou hypotékou a cenou nemovitosti. Pokud vám třeba chybí doplatit milión, ale nemovitost si ceníte na tři milióny, kupec by měl být schopen doplatit ty zbývající dva milióny.

U tohoto řešení nehrozí sankce za předčasné splacení. Problém ale může být to, že je vaše hypotéka nevýhodná a kupec by jinde získal lepší. Proto se může převodu bránit. Řešení je však refinancovat stávající hypotéku, tj. převést ji za výhodnějších podmínek pod jinou banku.

3. Splacení hypotéky kupcem v hotovosti a následný prodej

Dále může kupec nejprve splatit zbytek vaší hypotéky a následně koupit nemovitost. Právě po splacení hypotéky totiž banka zruší zástavní právo a vy budete moci prodat nemovitost. Jak to ale udělat, aby se kupec o své peníze nebál?

Postup prodeje se splacením hypotéky v hotovosti:

1. Nechte si od banky vyčíslit zůstatek hypotéky.
2. Podepište s kupujícím kupní a úschovní smlouvu.
3. Nechte kupujícího poslat peníze na splacení zůstatku hypotéky bance a peníze na nákup nemovitosti (mínus peníze za hypotéku) do úschovy.
4. Po splacení hypotéky požádejte banku o vymazání zástavního práva.
5. Následně podejte návrh na změnu vlastníka i s kupní smlouvou na katastr nemovitostí.
6. Po přepsání nemovitostí získáte peníze z úschovy.

Problém tohoto řešení je opět sankce za předčasné splacení hypotéky, ale i fakt, že jen velmi málo kupců si může dovolit koupit nemovitost za hotové. Prodej bude tedy trvat déle, bude od vás vyžadovat lepší prezentaci a propagaci nemovitosti a nejspíš nebude ani nijak výhodný.

4. Splacení hypotéky kupcem jinou hypotékou a následný prodej

Další možností je, že kupující splatí zůstatek vaší hypotéky jinou hypotékou. Také v tomto případě banka po splacení zruší zástavní právo a vy získáte zbytek peněz.

Postup je v tomto případě tento:

1. Nechte si od banky udělat vyčíslení hypotéky.
2. Chtějte po bance souhlas se zapsáním nového poskytovatele hypotéky jako dalšího zástavního věřitele do katastru nemovitostí.
3. Podepište s kupujícím kupní smlouvu a úschovní smlouvu.
4. Kupující podepíše hypoteční smlouvu se svou bankou.
5. Kupující vloží vlastní zdroje do úschovy. 
6. Vložte vy nebo kupujícího banka návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.
7. Banka kupce pošle vaší bance peníze na splacení půjčky.
8. Vaše banka podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání zástavního práva. Anebo ho tam podáte vy.
9. Banka kupce pošle zbývající peníze na nákup nemovitosti do úschovy.
10. Vložíte na katastr nemovitostí návrh na změnu vlastníka i s kupní smlouvou.
11. Z úschovy dostanete zbývající část prodejní ceny.

Opět si dávejte pozor na sankce za předčasné splacení hypotéky. Velkou výhodou zde je, když si kupující sjedná hypotéku u poskytovatele vaší hypotéky. Tehdy změníte pouze vlastníka nemovitosti a vy dostanete zbytek financí na účet.

Také toto řešení je velmi složité, a tedy i neatraktivní pro mnoho kupců. Počítejte tak s tím, že budete prodávat delší dobu a budete muset využít profesionální prezentaci a propagaci. Jde to naštěstí ještě jinak.

5. Okamžitý výkup nemovitosti

Poslední možnost je okamžitý výkup nemovitosti. Jedná se o nejrychlejší a nejjednodušší způsob prodeje nemovitosti s hypotékou, ač obvykle s nízkou prodejní cenou. Tato možnost proto přichází v úvahu hlavně tehdy, když potřebujete prodat opravdu rychle a bez starostí. Ideální je třeba v situaci, když už dostáváte penále za neplacení hypotéky nebo vám hrozí exekuce. Oč jde?

S pomocí okamžitého výkupu od vás firma ihned vykoupí byt nebo dům i s hypotékou a v rámci hodin převede na váš účet peníze za prodej. Firma se také postará zdarma o všechnu administrativu i právní záležitost. To vše zaplatíte pouze nižší výkupní cenou nemovitosti, než je její tržní cena. Více jsme o tom psali ve článku o okamžitém výkupu nemovitostí.

Prodej nemovitosti s hypotékou je složitý, nechte ho na odbornících

Jak můžete vidět, prodej nemovitosti s hypotékou je ve většině variantách mnohem složitější než klasický prodej. Navíc je i obtížnější sehnat vhodné kupce. Proto budete muset rozhodně zapracovat na home stagingu a perfektní prezentaci nemovitosti a propagaci. Pokud nic z toho nezvládáte, je lepší si na to najmout profesionály. Ti vám kromě perfektního zajištění všeho potřebného mohou dodat i potřebnou důvěryhodnost, čímž přilákáte další kupce.

O tom, jak správně profesionály vybrat, jsme psali již ve článku Jak vybrat vhodného realitního makléře. Důležité rozhodně je, aby se profesionál těšil všeobecné důvěře a známosti a dokázal vše z výše zmíněného perfektně zařídit.

Například značku RE/MAX zná 9 z 10 Čechů a my v realitní kanceláři RE/MAX Delux se může chlubit více než sto videorecenzemi a přes 1 200 recenzemi s průměrným hodnocením 4,9/5 na Google a Firmy.cz. K tomu jsme ještě čtyři roky za sebou získali ocenění nejlepší realitní kanceláře Moravy. Za námi prodávané nemovitosti jsou proto zákazníci ochotni zaplatit mnohem více, protože ví, že se na nás mohou opravdu spolehnout. Půjdete do toho také?

Máte nějaké otázky k prodeji nemovitosti s hypotékou, nebo na nás prodej rovnou necháte? Ozvěte se.