Ing. Vojtěch Kaňok

Chcete koupit nebo prodat nemovitost, dědíte nebo si chcete sjednat hypotéku? Ve všech těchto případech je alfou a omegou přesný odhad ceny nemovitosti. Jenže pro každý z těchto případů se odhad může lišit. Chcete vědět, jaký odhad budete v jednotlivých případech potřebovat, kdo ho pro vás zařídí, na kolik vás vyjde i vše ostatní? Článek vás s tím bezpečně seznámí!

Co se v článku dozvíte?

• Co je odhad ceny nemovitosti?
• Jaké jsou druhy odhadních cen?
• Kdo provádí odhad ceny nemovitosti?
• Jak zjistit tržní cenu nemovitosti?
• Jak odhadnete cenu nemovitosti sami?
• Co jsou cenové mapy?
• Jak na samostatný odhad ceny bytu?
• Co je online odhad ceny nemovitosti zdarma?
• Jak probíhá odhad nemovitosti s pomocí odhadce?
• Jak dlouho trvá odhad nemovitosti?
• Kolik stojí odhad ceny nemovitosti?
• Je odhad ceny odhadcem nemovitosti to nejlepší možné řešení?

Co je odhad ceny nemovitosti?

Odhad ceny nemovitosti je přibližné určení ceny nemovitosti odhadcem, odhadní metodou či například odhadní kalkulačkou nebo cenovou mapou. Takový odhad potřebujete, když nemovitost prodáváte, dědíte, kupujete nebo si na ni chcete vzít hypotéku. Zejména při prodeji a nákupu vám pak přesný odhad dává jistotu, že na nemovitosti neproděláte nebo ji při nákupu nepřeplatíte.

Špatně zhotovený odhad vás totiž může připravit klidně i o milióny! Z toho hlediska je odhad prvním a zásadním krokem při prodeji i nákupu nemovitosti – a nejen při něm. Je tu však několik druhů odhadů, a tedy i několik druhů odhadních cen. Jaké jsou?

Jaké jsou druhy odhadních cen?

Odhad ceny nemovitosti se může liší dle účelu odhadu. Proto zde rozlišujeme hned čtyři druhy cen nemovitosti. Jaké jsou?

• Tržní cena (obvyklá cena) – tato cena představuje obvyklou částku, kterou můžete za podobné nemovitosti v dané lokalitě dostat.
• Cena zadlužitelná – tuto cenu zjišťují zpravidla banky a slouží pro odhad ceny nemovitosti kvůli hypotéce. Její výše bývá obvykle nižší než tržní cena nemovitosti (přibližně o 10-20 %). Je takto nastavena proto, aby měla banka jistotu, že v případě nutnosti bude moci váš dluh splatit prodejem nemovitosti.
• Cena zjištěná (administrativní) – zjištěnou cenu určuje tzv. oceňovací předpis a za účelem daňové spravedlnosti ho každý rok vydává Ministerstvo financí. Tento předpis zajišťuje, že žádný plátce daně není oproti jiným zvýhodněn nebo znevýhodněn nevhodně zvolenou kupní cenou. Před revolucí to byl jediný způsob, jak jste mohli určit cenu prodávaných a kupovaných nemovitostí.
• Cena kupní – je cena, za kterou nakonec nemovitosti koupíte nebo prodáte a závisí zcela na vaší dohodě s prodávajícím nebo kupujícím. Pokud je nižší než tržní cena nemovitosti, na nákupu jste vydělali (a opačně).

Kdo provádí odhad ceny nemovitosti?

Jako je více účelů odhadů nemovitostí, je i více druhů odhadců nemovitostí. K dispozici máte soudního znalce, soukromého odhadce nebo bankovního odhadce. K čemu se vám tito odhadci hodí?

• Soudní znalec – jako jediný může vydávat znalecký posudek. Jeho služby jsou nejpřesnější, ale zároveň nejdražší. Soudního znalce proto doporučujeme využít hlavně v souvislosti s exekucí, soudním sporem nebo například při vypořádání majetku po rozvodu. Pro posouzení tržní ceny nemovitosti je ale zbytečný.
• Soukromý odhadce (živnostník) – provádí obvykle tržní ocenění nemovitosti nebo dává své stanovisko k její tržní hodnotě. Působí nezávisle nebo spolupracuje s realitní kanceláří a může disponovat státně akreditovaným certifikátem. Jeho služby jsou vhodné při prodeji i nákupu nemovitosti, popř. tehdy, když zdědíte nemovitost a potřebujete znát její cenu kvůli dědickému řízení. Živnostník je levnější než soudní znalec a mnohdy nabízí i odhad ceny nemovitosti zdarma.
• Bankovní odhadce – připravuje zpravidla odhad ceny nemovitosti pro banku v situaci, kdy žádáte o hypoteční úvěr. Zjišťuje tedy tzv. zadlužitelnou cenu nemovitosti.

Jak zjistit tržní cenu nemovitosti?

Pokud máte zájem o nákup určité nemovitosti, zkuste se nejdříve pokusit odhadnout cenu nemovitosti sami. Tím ihned zjistíte, zda náhodou není cena příliš vysoká. V případě prodeje je však dobré znát přesnou cenu nemovitosti, za kterou ji můžete nabídnout v inzerátu. Tam není prostor pro omyly. K tomu můžete nejlépe využít cenových map nebo právě soukromého odhadce.

Jak odhadnete cenu nemovitosti sami?

Pro začátek se rozhodně vyvarujte odhadu dle nabídky realitních serverů. Na nich vidíte pouze ceny nabídkové, nikoliv ceny, za které byla nemovitost skutečně prodána. Ceny inzerátů zde mohou být podhodnocené nebo přestřelené a inzeráty tam mohou být klidně i měsíce bez odezvy. Tudy tedy cesta rozhodně nevede! O dalších chybách jsme psali i v článku 8 nejčastějších chyb odhadu cen nemovitostí.

K odhadu vám může posloužit těchto několik metod, nejlépe jejich kombinace:

• Srovnávací metoda – tato metoda patří k nejdůležitějším a její podstatou je srovnání cen již realizovaných prodejů podobných nemovitostí ve stejné lokalitě. Potřebujete k ní však přístup do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí nebo nejlépe do propracovaných cenových map.
• Výnosová metoda – tato metoda slouží ke zjištění, jestli se nákup nemovitosti vyplatí s ohledem na budoucí výnos z jejího vlastnictví (např. z jejího pronájmu). Metoda je vhodná hlavně pro investory.
• Nákladová metoda – tato metoda je používána k určování ceny nových bytů a opírá se o techničtější posouzení nákladů na stavbu nemovitosti. Lze ji ale použít i při zohlednění nutných oprav, které budete provádět na starší nemovitosti.

Při určování ceny je však dobré přihlédnout i k dalším faktorům. Jaké jsou?

Výměra – základem pro odhad nemovitosti je výměra v m² vnějších i vnitřních prostor nemovitosti. Platí pak obecně, že čím menší je byt, tím vyšší je cena za m², ačkoliv větší byt je i přesto vždy dražší. Do výměry se započítává samozřejmě i rozměry balkónu, terasy, lodžie či zahrady, ale cena m2 je v tomto případě zpravidla poloviční.

Dispozice – zájemci obvykle upřednostňují neprůchozí pokoje, kuchyňský kout v obýváku nebo toaletu oddělenou od koupelny.

Celkový stav nemovitosti – vyjma stáří nemovitosti a užitých materiálů rozhoduje o ceně též stav elektroinstalace, oken, způsob vytápění nebo nutnost rekonstrukce.

Lokalita – mimo umístění v daném městě je důležitá i dostupnost (byty u metra nebo tramvaje bývají o 10-15 % dražší), občanská vybavenost (roli hraje, zda jsou poblíž obchody, úřady, školy, dětská hřiště, parky apod.) a územní plány a chystané projekty.

Co jsou cenové mapy?

Cenové mapy jsou klíčovým prostředkem pro samostatný odhad ceny nemovitosti a nabízejí nejpřesnější údaje pro již zmíněnou srovnávací metodu. S jejich pomocí můžete sledovat ceny skutečně realizovaných prodejů podobných nemovitostí v určené lokalitě tak, jak je zaznamenává katastr.  Ačkoliv lze pomocí cenových map udělat skutečně dobrý odhad ceny nemovitosti, ani tento odhad nereflektuje všechny faktory.

Jak na samostatný odhad ceny bytu?

Při odhadu ceny bytu musíte hledět i na další faktory, které je třeba vzít v potaz. Jedním z nich je druh vlastnictví tohoto bytu. Byty v družstevním vlastnictví se zpravidla prodávají o cca 10-20 % levněji než byty v osobním vlastnictví.

Hodnotu může dále snížit také stavební materiál. Byt v panelovém domě se prodává za cenu až o 20 % nižší než byt v cihlovém domě. Prodejní cenu vám také sníží umakartové jádro bytu nebo orientace bytu na sever. Byty orientované na jih jsou zpravidla o 5 % dražší.

Cenu dále snižuje i patro, ve kterém je byt umístěný. Nejnižší cenu mají byty v přízemí, přičemž v ostatních patrech, pokud je přítomný výtah, je cena podobná. V ceně se pak nakonec může odrazit také stav společných prostor domu, fasády (zateplení), oken nebo střechy.

Co je online odhad ceny nemovitosti zdarma?

S odhadem vám dokáže pomoci i online odhad ceny nemovitosti zdarma či s pomocí kalkulačky, kterou dnes nabízejí některé realitní kanceláře, banky či jiné společnosti. S pomocí této služby můžete získat orientační odhad ceny vaší nemovitosti zdarma. Nevýhodou je však to, že odhadovaná cena je pořád spíše orientační.

U nás v RE/MAX Delux se proto nespokojujeme pouze se základními údaji, jako je popis nemovitosti, výměra či fotografie. Přesnost odhadu zvyšujeme dále tím, že v online formuláři pro odhad vyžadujeme i další informace (počet místností, lokalita, typ nemovitosti apod.). Tento odhad však nedokáže určit, za jakou maximální cenu by mohla jít vaše nemovitost prodat s pomocí realitních metod (home staging, profi prezentace i inzerce nemovitosti apod.), což dokáže až návštěva profesionálního odhadce.

Jak probíhá odhad nemovitosti s pomocí odhadce?

Nejspíš tedy již víte, že pomoc odhadce vás uchrání před prodělkem statisíců i miliónů, a může dokonce navýšit prodejní cenu nemovitosti. Zatím ale nevíte, jak toto ocenění nemovitosti probíhá. Jdeme na to.

Samotná prohlídka trvá zpravidla kolem hodiny, ale vše záleží na velikosti nemovitosti. Odhadce si musí prohlédnou nemovitost a změřit a nafotit exteriér i interiér. Neponechá bez povšimnutí ani sklepy, půdy, balkóny a další místnosti, stejně jako všechny pozemky. Od vás pak bude potřebovat všechnu dokumentaci, která patří k nemovitosti.

Dále odhadce budou zajímat tyto informace:

• stáří nemovitosti,
• stavební materiál,
• počet a výměra místností,
• rok a rozsah případné rekonstrukce,
• způsob vytápění,
• vady (vlhkost, praskliny ve zdivu apod.),
• orientace nemovitosti,
• napojení na inženýrské sítě,
• příslušenství domu (studna, kůlna, stodola, garáž apod.),
• nájemní vztahy a věcná břemena.

Jak dlouho trvá odhad nemovitosti?

Doba zpracování odhadu závisí na momentální vytíženosti odhadce i na rozsahu nemovitosti. Zpravidla však netrvá déle než jeden týden.

Kolik stojí odhad ceny nemovitosti?

Cena odhadu nemovitostí se liší podle typu odhadce i typu nemovitosti. V případě kontaktování odhadce živnostníka mohou ceny odhadů vypadat asi takto:

• Odhad ceny bytu – tento odhad bývá levnější než odhad ceny domu a vyjde na 3 až 4 tisíce Kč.
• Odhad ceny domu – tento odhad je i o několik tisíc korun nákladnější než odhad ceny bytu.
• Odhad ceny pozemku – odhad ceny pozemku patří k nejlevnějším a může vyjít na cca 1,5 až 2 tisíce Kč.

Obecně však platí, že cena odhadu nemovitosti bude tím dražší, čím více pozemků nebo listů vlastnictví k nemovitosti patří. Cena se totiž odvíjí od toho, kolik práce daný odhad zabere.

Je odhad ceny odhadcem nemovitosti to nejlepší možné řešení?

Jak nejspíš již nyní víte, odhad nemovitosti je složitý a komplexní úkol, ve kterém uspěje na výbornou nejspíš jen ostřílený mazák. Pokud se proto necítíte jisti v kramflecích, obraťte se raději na služby jako online odhad ceny nemovitosti zdarma či spíše na profesionálního odhadce nemovitosti. Jeho výhodou je také to, že vám dokáže říct, jak vhodnými úpravami cenu dále zvýšit. Díky tomu nejen nepřijdete o statisíce, nebo dokonce milióny, ale ještě vyděláte. A to se přece vyplatí!

Odhad ceny nemovitosti je ale jen jedna z fází prodeje nemovitosti. O dalších jsme psali hlavně v článku Kompletní průvodce prodejem nemovitosti, ale i v článcích Jak úspěšně prodat byt nebo dům, 9 tipů, jak inzerovat nemovitost nebo Výhody vizualizace, 3D virtuálncích prohlídek a videoprohlídek pro prodeji nemovitosti.

Máte nějaké otázky, nebo máte rovnou zájem o online odhad ceny nemovitosti zdarma nebo o odhad od zkušených odhadců? Těmi jsme i my v RE/MAX Delux, ozvěte se nám.