Mgr. Michaela Procházková

Chcete prodat nebo koupit byt nebo dům? Zásadní je pro to znalost realitních trendů a výběr vhodného momentu. Díky tomu můžete uspořit nebo pěkně vydělat. Právě s tím vám pomůže znalost vývoje cen nemovitostí v roce 2025 v ČR. Jaký bude?

O vývoji cen nemovitostí jsme se také bavili v našem podcastu. Dejte si ho.

V článku zjistíte:

• Jaká byla situace na realitním trhu v roce 2024
• Co ovlivňuje vývoj ceny domů a bytů v ČR v roce 2025
• Jaký bude předpokládaný vývoj cen domů a bytů v roce 2025
• Jaký bude vývoj cen nemovitostí v roce 2025 v Praze a Brně
• Co udělat, pokud chcete koupit nemovitost
• Co udělat, pokud chcete prodat nemovitost

Jaká byla situace na realitním trhu v roce 2024?

Podle Deloitte Real Indexu zdražily v průměru byty v roce 2024 o 14,8 %. V posledním čtvrtletí navíc jejich ceny meziročně stouply o 5,8 %. Proti propadu v letech 2022 a 2023 se tedy realitní trh opět stabilizoval. Za růstem v posledním čtvrtletí je pak překvapivě vysoký růst ve třech krajích.

Nejvyšší růst v posledním čtvrtletí zaznamenal kraj Královohradecký (14,7 %), Karlovarský (7,3 %) a Vysočina (7 %). Naopak výrazný pokles zaznamenal Jihočeský kraj (-8,2 %), Plzeňsko (-6 %), Zlínsko (-4,5 %) a Jihomoravský kraj (-3,2 %). 

Zdroj: deloitte.com

Z analýzy FérMakléři pak vyplývá, že ceny starších domů v roce 2024 vzrostly v průměru o 7,63 %. Nejvíce pak vzrostly v Plzni (13 %), Ostravě (12 %), Ústí nad Labem (10 %), Brně (10 %) a v Hradci Králové (9 %).

Zdroj: fermakler.cz

Za tímto růstem cen byl mírný růst ekonomiky, pokles úrokových sazeb (průměrné sazby hypoték klesly z 6,02 na 5,22 %), strach ze skokového růstu, který se udál v roce 2021, omezená nabídka bytů a stálý zájem o vlastní bydlení.

Ředitel nemovitostního a stavebního oddělení z poradensko-technologické společnosti Deloitte Petr Hána to shrnuje takto: „Trh a zejména poptávku ve čtvrtém kvartálu ovlivňoval mírný růst ekonomiky, investiční zájem o nemovitosti, omezená nabídka a stále poměrně vysoké úrokové sazby hypoték, které limitovaly dostupnost financování bydlení. Přestože základní úroková sazba klesala, na výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů se to neprojevilo tak rychle, jak se očekávalo. Banky reagovaly pomaleji." 

Co ovlivňuje vývoj ceny domů a bytů v ČR v roce 2025?

Klíčový vliv na vývoj cen nemovitostí má poptávka po nemovitostech, nabídka nemovitostí i stav ekonomiky. Pojďme se na to podívat blíže.

Co ovlivňuje stav ekonomiky?

Naši ekonomiku ovlivňuje již tři roky trvající válka na Ukrajině, napětí na Blízkém východě, možná cla na prodej zboží do USA i další aktuální celosvětové problémy. I přesto se experti Deloitte domnivají, že česká ekonomika v roce 2025 zaznamená mírné oživení a zrychlení růstu na 1,6 %.

Také očekávají pokles inflace k inflačnímu cíli, ze 2,4 % na 2 %. Trh práce by měl zaznamenat mírné zvýšení nezaměstnanosti, zatímco reálné mzdy budou pokračovat v růstu. S ohledem na to tedy lze očekávat, že vše bude podporovat i další růst cen nemovitostí. 

Co ovlivňuje nabídku nemovitostí?

Cenu nemovitostí nejvíce ovlivňuje rozdíl mezi nabídkou a poptávkou, přičemž v Čechách je obecně mnohem méně bytů, než kolik je třeba. Proto cena obvykle příliš neklesá a spíše dlouhodobě roste. Nejhorší dostupnost bydlení je pak v Praze, ale problémy s ní jsou i v Brně a v dalších krajských městech. Je to z důvodu zdlouhavého schvalování stavebního povolení, které u nás trvá běžně mezi 6-12 měsíci, zatímco třeba v sousedním Německu a Rakousku pouze 2-4 měsíce.

Zdroj: Konstrukce.cz

Zároveň je to i proto, že se některé kraje vylidňují a v jiných roste počet obyvatel. Platí to především pro Prahu, kam se ročně přistěhuje kolem 14 tisíc lidí. Ale rostou i další krajská města především ve Středočeském, Jihomoravském a Plzeňském kraji.

Například Praha by tedy potřebovala stavět kolem 9 tisíc nových bytů ročně, bohužel jich zde bylo v roce 2022 postaveno dle Českého statistického úřadu pouze 6 575 a v roce 2023 6 410. Převis poptávky nad nabídkou tedy dosahuje v průměru cca 2,5 tisíce bytů. V důsledku tohoto dlouhodobého nesouladu je u nás nejhorší dostupnost bydlení v Evropě.

Co ovlivňuje poptávku po nemovitostech?

Poptávka po nemovitostech závisí na průměrné mzdě i dostupnosti hypoték. Právě dostupnost hypoték pak ovlivňuje počet lidí, kteří jsou schopni si nemovitost pořídit, což působí na cenu nemovitosti.

Dostupnost závisí zejména na výši úrokových sazeb, které se odvíjí od doporučené úrokové sazby dané ČNB. Ta dosahovala v únoru 2025 hodnoty 3,75 %, přičemž průměrná hypoteční sazba se držela podle Swiss Life Hypoindexu na hodnotě 5,11 %.

Zdroj: hypoindex.cz

Dostupnost hypoték ale ovlivňují i limity ČNB. Ty zajišťují, aby hypotéku nedostali lidé, kteří mohou mít problémy se splácením. K těmto limitům patří DSTI (určuje maximální možný poměr měsíční splátky k čistému měsíčnímu příjmu), DTI (určuje maximální možný poměr celkového dluhu k výši čistého ročního příjmu) a LTV (určuje, kolik procent maximálně může dosahovat váš úvěr z ceny kupované nemovitosti). Více o limitech např. ve článku Jak získat hypotéku v roce 2025.

Tyto limity v průběhu roku 2023 a 2024 ČNB rozvolnila a v roce 2025 z nich platí jen LTV, což pak kladně ovlivňuje poptávku.

Poptávku samozřejmě ovlivňuje i růst průměrné mzdy. Dle České bankovní asociace se cena nemovitostí v Česku od 2019 zvedla o 60 %, kdežto mzdy a HDP pouze o 20 %. Kvůli tomu nemovitosti v ČR stojí podobně jako na Západě, ale mzdy nejsou ani náhodou západní.

Poptávku také ovlivňuje, zda se spíše vyplatí pořídit si vlastní bydlení, nebo bydlet v nájmu. Ještě v minulých letech bylo nájemní bydlení zpravidla levnější než drahé měsíční hypoteční splátky. To v současnosti přestává platit. Nájmy bytů totiž v minulém roce vzrostly podle serveru Bezrealitky v průměru o 17 %. Tato situace tedy může vést k většímu zájmu o vlastní bydlení a k růstu poptávky.

Co z toho všeho plyne?

Jaký bude předpokládaný vývoj cen domů a bytů v roce 2025?

Inflace klesá, ekonomika by mohla dále mírně růst, také hypoteční sazby budou dále klesat a nájmy nadále růst, což slibuje stabilní růst cen nemovitostí i v roce 2025. Bude to platit pro byty, domy i pozemky. Vše samozřejmě závisí na geopolitické situaci ve světě. Většího oživení trhu se ale nejspíš dočkáme, až se průměrná úroková sazba hypoték přiblíží k hodnotě 3 %. 

Jaký bude vývoj cen nemovitostí v roce 2025 v Praze nebo v Brně?

V těchto městech lze očekávat pokračující růst cen bytů i domů, který bude motivován také zvyšováním nájmu, kdy se může opět začít vyplácet investovat spíše do vlastního než platit za cizí. 

Co udělat, pokud chcete koupit nemovitost?

S ohledem na očekávaný vývoj se postupně opět začíná vyplácet investovat do vlastního, a pokud jste v pozici, kdy si můžete sjednat adekvátní hypotéku, nebo dokonce zaplatit za nemovitost hotovostí, rozhodně byste neměli váhat. Rok 2025 je tak zajímavou příležitostí k nákupu. 

Co udělat, pokud chcete prodat nemovitost?

Protože je před námi spíš delší doba stabilního pozvolného růstu, pokud chcete prodat, nejspíš vám nic nebrání. Výraznějších cenových změn, pokud to kupní síla umožní, se nejspíš dočkáme až v závěru roku s poklesem úrokových sazeb k hodnotě 3 %.

Při prodeji je pak také stále zásadní aktuální odhad ceny nemovitosti, perfektní home staging a dokonalá propagace a prezentace nemovitosti. Jinak se můžete rozloučit s tím, že prodáte rychle nebo za nějakou zajímavější cenu. Více jsme o tom psali třeba ve článcích Kompletní průvodce prodejem nemovitosti nebo taky 5 tipů, jak úspěšně prodat nemovitost.

Například my v RE/MAX Delux dokážeme obvykle s pomocí perfektního odhadu ceny, home stagingu, prezentace a propagace i vyjednávání navýšit prodejní cenu nemovitosti až o 17 %.

Chcete vědět více o vývoji ceny nemovitostí v roce 2025 nebo potřebujete s čímkoliv pomoci? Ozvěte se.